Dính xíu đất công, thiệt hại cực lớn

Theo ghi nhận thực tế, hiện nay, trên địa bàn TPHCM không ít dự án rơi vào tình cảnh ách tắc, thiệt hại lớn, chỉ vì liên quan tới diện tích nhỏ đất công nhưng lại khiến cả dự án phải tạm dừng.

Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát đang triển khai tại quận 7. Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng.

Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị “tuýt còi” tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do chưa được UBND TPHCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng. Đáng nói, nguyên nhân cụ thể là dự án hiện đang vướng hơn 7.000m2 đất công (chiếm 14% diện tích dự án) là kênh rạch, đường... do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án. Sau đó, chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài.

Tại buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo UBND TPHCM và đại diện các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn mới đây, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đối với phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý nằm trong những dự án nhà ở lại được đưa ra thảo luận.

Ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT Hưng Thịnh Corp - đã nêu vấn đề dưới góc độ là một doanh nghiệp: “Đã có hai giải pháp để xử lý đối với phần đất xen cài do Nhà nước quản lý trực tiếp. Nếu phần diện tích này dưới 1.000m2 thì giao cho chủ đầu tư, còn trên 1.000m2 thì khoanh vùng lại. Nhưng nếu khoanh lại thì khi lập thủ tục quy hoạch 1/500 lại phá sản tiếp. Giả sử khu đất được quy hoạch 30.000m2 trong đó có 2.000m2 đất xen cài, khi thẩm định giá đất bỏ phần 2.000m2 ra sau đó lại làm thủ tục khác, thì khi đó quy hoạch ban đầu của doanh nghiệp bị phá sản. Những phần đất xen cài này không thuộc ranh, thửa nào thì nên định giá luôn. Thủ tục định giá cũng rất minh bạch rồi, không có gì đáng lo” - ông Trung đề nghị.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - cho biết, việc dự án có quỹ đất công xen cài rải rác, bất định hình trong dự án thuộc diện Nhà nước quản lý, chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích... đang là niềm trăn trở chung của nhiều doanh nghiệp BĐS.

Nhiều dự án trì trệ vì vướng mắc đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý. Các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư....dẫn đến ách tắc hàng loạt. Bởi theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công, phải đấu giá phần đất công này. Một số trường hợp chủ đầu tư xây dựng khi chưa xử lý xong thủ tục cấp phép các khu đất trên, thì đã bị lập biên bản cũng như xử phạt, yêu cầu ngừng thi công xây dựng công trình, gây thiệt hại rất lớn.

Kiến nghị gỡ vướng

Để giải quyết vấn đề này, ông Châu kiến nghị thực hiện giao đất, cho thuê đất (các diện tích xen kẹt này) cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Đồng thời chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định). Hoặc xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này, và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Ngày 8/4, ông Võ Văn Hoan - Phó chủ tịch UBND TPHCM đã ký văn bản 1225 gửi Thủ tướng kiến nghị giải quyết khó khăn vướng mắc trong thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM. Trong đó, ách tắc nhất hiện nay là vấn đề "đất xen cài" trong các dự án nhà ở đã được thành phố kiến nghị tháo gỡ.

Theo báo cáo của UBND TPHCM, trong năm 2019, UBND TP chỉ chấp thuận đầu tư và công nhận chủ đầu tư 4 dự án nhà ở thương mại có đầy đủ pháp lý (giảm 24 dự án so với năm 2018), chấp thuận đầu tư 16 dự án nhà ở thương mại (giảm 64 dự án so với cùng kỳ năm 2018), trong đó chỉ có 7 dự án chấp thuận đầu tư mới. Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 47 dự án (giảm 30 dự án).

Theo UBND TPHCM, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên là do các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án trong quá trình kiểm tra, kiểm toán, điều tra rà soát thủ tục pháp lý dẫn đến tình trạng đùn đẩy giải quyết của các cơ quan nhà nước, chưa đảm bảo một quy trình liên thông, đồng bộ.

Nếu không có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong thủ tục đầu tư xây dựng dự án sẽ tác động trực tiếp đến thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh BĐS.

Để tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thực hiện, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất và đầu tư xây dựng, để các doanh nghiệp có cơ sở hoàn tất các thủ tục đầu tư và triển khai dự án, tăng nguồn cung nhà ở, UBND TPHCM đã kiến nghị Chính phủ nhiều giải pháp, trong đó trọng tâm là xử lý đất xen cài giữa các thửa đất, đất mương, rạch…

Theo đó, đối với quỹ đất công có tổng diện tích dưới 1.000m2 trong các dự án (đất xen cài giữa các thửa đất, mương, rạch...), kiến nghị Thủ tướng chấp thuận cho TP giao chủ đầu tư để chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện theo quy hoạch.

Đối với quỹ đất có tổng diện tích đất công trên 1.000m2, kiến nghị Thủ tướng cho TPHCM hoán đổi với chủ đầu tư để có quỹ đất tương đương, tập trung ngay tại dự án để chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước quản lý, sử dụng.

Cũng tại văn bản này, UBND TPHCM kiến nghị Thủ tướng gỡ vướng đối với quy định phải có 100% đất ở hợp pháp mới được xem xét công nhận chủ đầu tư. Bởi hiện nay TPHCM hiện có khoảng 63 dự án đang vướng theo dạng này cần được tháo gỡ.