Trên bàn cờ có một con tốt?

Ngày 10/12/2021, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên của tập đoàn Tân Hoàng Minh - đã tham gia đấu giá lô 3-12 rộng 10.060m2 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TPHCM).

Giá trúng thầu 24.500 tỷ đồng, tuy nhiên, đến ngày 11/1/2022, tập đoàn này lại xin rút khỏi kết quả trúng thầu và chấp nhận mất 588 tỷ đồng tiền đặt cọc.

Ai cũng có thể hiểu, không có doanh nghiệp nào bỏ ra 588 tỷ để đi “mua chửi”. Nhưng việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc, thực chất, không khiến nhiều người bất ngờ. Vì ngay khi kết quả đấu giá được công bố, tình trạng tài chính tồi tệ của tập đoàn này đã khiến giả thiết bỏ cọc được nêu ra.

Và còn vì thực tế, ngay tập đoàn nhà nước hùng mạnh nhất như PVN cũng không thể có nổi lượng tiền mặt lên tới 24.500 tỷ đồng. Thế nên, ai cũng hiểu, tiền mà Tân Hoàng Minh trả khi trúng đấu giá, đương nhiên phải vay ngân hàng.

Nếu mức giá “chát chúa” 24.500 tỷ đồng mà doanh nghiệp này đã trả vượt sức chịu đựng của ngân hàng, hay vì lý do tế nhị nào khác, thì đương nhiên Tân Hoàng Minh sẽ không thể thực hiện được việc trả tiền trúng đấu giá.

Tất nhiên, ông chủ Tân Hoàng Minh không thể ngồi vào cuộc đấu giá, sau đó là dám mạnh tay trả giá cao cho lô đất tại Thủ Thiêm, nếu như không đạt được thỏa thuận vay vốn từ trước.

Thế nên, khi ngân hàng quên “lời thề cỏ may” thì việc cáo lỗi cùng Đảng, Nhà nước và nghe công chúng dè bỉu, có lẽ là lựa chọn khả dĩ duy nhất Chủ tịch Tân Hoàng Minh có thể làm được, khi bỏ cọc tại lô đất mà chỉ vài chục ngày trước đó, ông rất máu lửa đấu bằng được.

Nhưng nếu như màn bỏ cọc chịu mất danh dự của ông chủ Tân Hoàng Minh là có thể hiểu được, thì cho tới giờ, vẫn chưa có giả thiết nào giải thích cho mức giá cao bất thường của 4 lô đất vừa đấu giá tại Thủ Thiêm.

Nếu nhìn toàn cục, mức giá của 4 lô đất này có thể coi là “đỉnh nhất” trong màn tăng giá vũ bão của giá bất động sản 2 năm qua.

Trước đó, đã xuất hiện những sản phẩm bất động sản vài tỷ đồng mỗi m2.

Và do thế, sự bất thường ấy, lại trở thành hợp lý, như là kết quả đương nhiên phải đến của giá bất động sản.

Khi “huấn luyện viên” muốn pressing dư luận

Trong một phản ứng nhanh tới hiếm hoi, sau khi cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm kết thúc, Cục Thanh tra, Giám sát ngân hàng II, Cơ quan Thanh tra, Giám sát ngân hàng thuộc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã gửi văn bản tới các ngân hàng.

Theo đó, yêu cầu một số ngân hàng rà soát và báo cáo hoạt động cho vay, bảo lãnh dự thầu đối với các khách hàng tham gia/trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TPHCM.

Trả lời yêu cầu của NHNN, Vietcombank cho biết không cấp tín dụng (cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu…) cho việc tham gia đấu giá các dự án tại Thủ Thiêm.

Tương tự là SHB cũng khẳng định đã rà soát và khẳng định không cấp tín dụng (cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu…) cho các khách hàng để tham gia đấu giá/trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở đây.

Thực tế, sẽ không bất ngờ khi có một vài ngân hàng xác nhận có quan hệ tín dụng (cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu…) với vài khách hàng đã tham gia cuộc đấu giá đất đình đám tại Thủ Thiêm.

Vì sẽ vô cùng bất thường về phương diện quản lý, nếu cả 4 khách hàng đã trúng đấu giá 4 khu đất tại đây đều sử dụng hàng chục nghìn tỷ đồng “tiền tự có” để trả đấu giá.

Trong trường hợp ấy, các cơ quan quản lý phải xem lại năng lực của mình, khi thu được thuế từ thu nhập của đa số công dân, nhưng lại dễ để lọt những thu nhập nghìn tỷ của các chủ công ty tư nhân lạ hoắc tham gia đấu giá.

Câu chuyện giá đất Thủ Thiêm sẽ trở thành bình thường, nếu có 1 hoặc 2 nhà đầu tư đất tại đây xuất trình được các dự án hấp dẫn, thuyết phục về mức giá trên trời khi nhận đất và triển khai bán hàng.

Nhấn mạnh rằng, giá đất cao không quan trọng bằng tỷ lệ vay nợ khi thực hiện dự án. Tức là, dù là giá cao, nhưng nếu tỷ lệ vay nợ trong dự án dưới 50%, đương nhiên tính khả thi của dự án đó sẽ tăng tương ứng.

Trong trường hợp này, ngân hàng có báo cáo là có cho vay để doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm thì cơ quan quản lý cũng chỉ biết coi là một thương vụ cho vay bình thường.

Nói cách khác, khi đó giá đất cao bất thường cũng sẽ trở thành hợp lý, giải thích được. Và đó chính là mục tiêu cơ quan quản lý muốn được “nghe” từ doanh nghiệp, để mà mặc nhiên chấp nhận.

Nhìn từ giác độ giải thích cho sự hợp lý giá đất cao tít tắp, ngăn cách với thu nhập của tuyệt đại đa số công chúng, màn “chai mặt” trị giá 588 tỷ đồng của ông chủ Tân Hoàng Minh, có thể coi là quá rẻ.

Đừng ngạc nhiên, với chính sách tiền tệ nới lỏng, những mức giá cao hơn cuộc đấu giá tại Thủ Thiêm có thể sẽ tiếp tục xuất hiện trong thời gian tới.