Loạn dự án “bán lúa non”

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam vừa có chỉ đạo về việc tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh. Theo đó, cơ quan này yêu cầu chủ đầu tư các dự án bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ được đưa bất động sản vào kinh doanh khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định và các quy định khác liên quan. Đáng chú ý, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam nhấn mạnh, chủ đầu tư các dự án bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án…

UBND huyện Phú Ninh (tỉnh Quảng Nam) cũng đã có cảnh báo, ngăn chặn các thông tin sai quy định tại dự án Khu phố chợ Chiên Đàn. Được biết, dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khu phố chợ Chiên Đàn được UBND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 12/2017, do Công ty CP địa ốc Newland Quảng Nam làm chủ đầu tư, đang trong quá trình triển khai thi công xây dựng. Tuy nhiên, hiện nay, trên nhiều kênh thông tin mạng như facebook, zalo… xuất hiện nhiều thông tin kêu gọi rao bán, đăng ký, đặt cọc giữ chỗ tại dự án. Theo UBND huyện Phú Ninh, tới thời điểm này dự án trên chưa đủ điều kiện để huy động vốn và chào bán.

Dự án Khu phố chợ Chiên Đàn (huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam) chưa đủ điều kiện để huy động vốn và chào bán.

Không chỉ riêng Quảng Nam, vừa qua, tại nhiều địa phương như Sơn La, Bắc Giang, Bắc Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu... cũng ban hành nhiều văn bản cảnh báo, chấn chỉnh tình trạng “bán lúa non” tại các dự án bất động sản khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, giao dịch.

Trước tình trạng “thổi giá”, tăng giá quá mức, huy động vốn khi chưa được phép... tại một số dự án, khu đô thị, khu dân cư mới ở một số địa phương và ven các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, Sở Xây dựng tỉnh này đã công bố thông tin 28 dự án, khu đô thị, khu dân cư mới chưa đủ điều kiện chuyển nhượng trên địa bàn. Đơn vị này cũng khuyến cáo người dân trước khi đầu tư cần cẩn trọng, tìm hiểu kỹ thông tin về các dự án, tránh bị rủi ro, lừa đảo từ các đối tượng lợi dụng nhu cầu mua nhà của người dân để trục lợi.

Trong đó, dự án lớn nhất là Khu đô thị mới xã Nội Hoàng, huyện Yên Dũng có quy mô gần 90ha, với tổng mức đầu tư hơn 4.185 tỷ đồng và đang trong quá trình lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Tiếp đó là, dự án Khu đô thị mới phía Đông thị trấn Vôi, huyện Lạng Giang với quy mô hơn 56ha do Công ty TNHH Một thành viên BT Lạng Giang làm chủ đầu tư và đang thực hiện thi công. Hay dự án Khu số 5, số 9 thuộc khu đô thị phía Nam, TP Bắc Giang do Công ty CP đầu tư 379 và Công ty CP - Tổng Công ty cơ khí xây dựng Thăng Long làm chủ đầu tư đang thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên tổng diện tích 43,8ha; Khu đô thị mới phía Đông thị trấn Đồi Ngô, huyện Lục Nam do Công ty TNHH Tân Phát Land làm chủ đầu tư; Khu đô thị hỗn hợp, giải trí cao cấp thuộc Khu đô thị mới phía Nam TP Bắc Giang do liên danh Công ty CP Tuta, Công ty CP Thương mại Tuấn Mai và Công ty CP Thương mại Rùa Vàng làm chủ đầu tư cũng chưa đủ điều kiện giao dịch…

Sở Xây dựng tỉnh Sơn La cũng đã thông tin về việc 11 dự án nhà ở thương mại trên địa bàn tỉnh đang triển khai thực hiện nhưng chưa đủ điều kiện để huy động vốn; điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến hết tháng 3/2021, trong đó có 3 dự án do Công ty CP Tập đoàn Picenza Việt Nam làm chủ đầu tư.

Còn tại Bắc Ninh, Sở Xây dựng tỉnh này cũng đưa ra cảnh báo về dự án khu nhà ở thôn Mẫn Xá, xã Long Châu, huyện Yên Phong do Công ty TNHH đầu tư xây dựng và kiến thiết Toàn Cầu 86 làm chủ đầu tư, chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản. Do vậy, mọi hoạt động huy động vốn, kinh doanh liên quan đến dự án đều trái với quy định và không được pháp luật công nhận.

UBND tỉnh Bắc Ninh cũng chỉ đạo thành lập Đoàn kiểm tra liên ngành để kiểm tra 6 dự án bất động sản phân lô, bán nền trái phép khi chưa đủ điều kiện, thậm chí có dự án mới trúng đấu giá đất, chỉ là bãi đất trống vẫn được huy động vốn rầm rộ. 6 dự án gồm: Dự án Khu nhà ở tại thôn Ngọc Khám, xã Gia Đông, huyện Thuận Thành; dự án xây dựng Khu nhà ở xã Việt Đoàn, huyện Tiên Du; tại huyện Yên Phong có dự án Khu nhà ở tại thôn Đông Yên, xã Đông Phong và dự án Khu nhà ở thôn Lạc Trung, xã Dũng Liệt; tại xã Phương Liễu, huyện Quế Võ có dự án Khu nhà ở thôn Do Nha và dự án xây dựng Khu nhà ở thôn Phương Cầu.

Rủi ro rất lớn cho người mua

Theo luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho biết, hiện nay, nhiều nhà đầu tư ồ ạt rao bán dự án, căn hộ mặc dù mới chỉ được hình thành trên giấy và người mua không biết tìm hiểu thế nào để nắm rõ thông tin chọn mua căn hộ. Hợp đồng góp vốn là một trong những cách mà rất nhiều chủ đầu tư hiện nay cho rằng đang “lách luật” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Rất nhiều chủ đầu tư hiện nay đã “thiết kế” các điều khoản trong hợp đồng để hợp đồng đó đơn thuần chỉ là hợp đồng vay hay góp vốn phân chia lợi nhuận thông thường. 

Bên cạnh đó, pháp luật cũng đã quy định rất rõ về các điều kiện để chủ đầu tư phải đáp ứng đủ trước khi mở bán dự án, căn hộ. Còn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì việc huy động vốn để xây dựng dự án nhà ở khi chưa đủ điều kiện mở bán (do Sở Xây dựng địa phương cho phép bằng văn bản) là hành vi vi phạm pháp luật và bị cấm. Tại điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP cũng quy định, trường hợp chủ đầu tư có hành vi “Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định” thì có thể bị xử lý vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng.

Vậy nên, người mua cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý của dự án trước khi tham gia ký kết các văn bản giao dịch. Bởi khi có xảy ra tranh chấp, bản hợp đồng góp vốn mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư cũng sẽ không có hiệu lực và được coi là giao dịch dân sự do các bên tự thoả thuận với nhau, giả cách nhằm che giấu giao dịch thực sự là huy động vốn trái phép để mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện huy động vốn. Dù có bị xử lý thế nào thì nguy cơ khách hàng bỏ hàng tỷ đồng để tham gia góp vốn vào một dự án mập mờ thông tin pháp lý nhưng phải nhận về trái đắng là hoàn toàn có thể.