Giá nhà tăng cao

Theo báo cáo DKRA Vietnam, trong quý 3/2020, thị trường căn hộ có 15 dự án được mở bán, gồm 3 dự án mới và 12 dự án triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 6.374 căn, tức gấp 2,6 lần quý 2, nhưng chỉ bằng 46% cùng kỳ năm 2019. Lượng tiêu thụ trên nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 79,8% (5.088 căn), gấp 2,9 lần so với quý trước và bằng 38,2% so với cùng kỳ.

Trong đó, căn hộ hạng A trở thành phân khúc chủ đạo khi chiếm đến 87,2% cơ cấu nguồn cung mới. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ. Giá bán sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình từ 10 - 15% so với đầu năm, trong khi tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp lại khá thấp, với mặt bằng giá sụt giảm, mức giảm dao động trung bình 2 - 3% so với quý trước đó.

Ngược lại diễn biến tích cực của thị trường căn hộ là tình trạng khan hiếm nguồn cung mới ở phân khúc đất nền. Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, thị trường đất nền TPHCM không có dự án mới mở bán và nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án mở bán trước đó.

“Tuy nhiên, ở các tỉnh giáp ranh TPHCM, đã có 35 dự án đất nền mở bán cung cấp ra thị trường 5.173 nền, gấp 1,9 lần quý II (2.699 nền), với tỷ lệ tiêu thụ lên đến 55% (khoảng 2.835 nền), tức gấp 1,4 lần so với quý trước (2.038 nền). Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp chứng kiến sự sụt giảm ở nhiều khu vực, mức giảm dao động khoảng 3 - 5% so với quý trước” – đại diện DKRA Vietnam nói.  

Dự báo về tình hình thị trường quý 4/2020, theo DKRA Vietnam, đất nền vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm. Các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 9…

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể duy trì mức tương đương so với quý 3/2020, dao động ở mức 6.500 – 7.000 căn. Sức cầu chung toàn thị trường có thể duy trì xu hướng tăng như quý trước, trong khi khu Đông lẫn Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, còn nguồn cung căn hộ hạng C vẫn duy trì sự khan hiếm, thậm chí là không có.

Nguồn cung căn hộ bình dân (hạng C) gần như vắng bóng trên thị trường. Nguồn DKRA Vietnam.

Chủ đầu tư "chuộng" bán dòng sản phẩm trung và cao

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, chi phí để phát triển dự án tại TPHCM hiện rất cao, đặc biệt là chi phí sử dụng đất.

"Với giá đất như hiện nay, chủ đầu tư sẽ không thể thu được về lợi nhuận nếu phát triển các dự án nhà giá rẻ. Vì vậy, trong bài toán kinh doanh, nếu nắm trong tay được quỹ đất, họ sẽ ưu tiên phát triển các dự án trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận thay vì phục vụ nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân" - ông Kiệt bình luận.

Đồng tình với quan điểm này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, dịch bệnh Covid-19 vừa qua cho thấy phản ứng rất rõ nét của thị trường nhà ở cao cấp do giới đầu tư sở hữu.

"Trong khi giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư không có dấu hiệu đi xuống, thậm chí vẫn tăng thì đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp buộc phải cắt lỗ, giảm giá rao bán tài sản để bảo vệ dòng vốn" - bà Hương nhận định.

Cũng theo bà Hương, bên cạnh chi phí đầu vào lớn và quỹ đất khan hiếm, thời gian triển khai các dự án bất động sản cũng rất dài khiến chủ đầu tư "chuộng" bán dòng sản phẩm trung và cao cấp hơn.

"Một dự án nhỏ cần 3 - 5 năm, các dự án lớn từ vài chục hecta trở lên cần đến 7 - 10 năm hoặc hơn thế nữa với rất nhiều thủ tục pháp lý. Theo một khảo sát chúng tôi mới thực hiện dựa trên các chi phí hiện nay, nếu chủ đầu tư bán sản phẩm ở mức dưới 30 triệu đồng/m2 thì không thể có lợi nhuận" - bà Hương phân tích.

Tại một số quốc gia lân cận, bà Hương cho biết, để đảm bảo nhu cầu nhà ở cho người dân, chính phủ các nước buộc phải can thiệp với các chính sách nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, bà Hương cho rằng các chủ đầu tư phải cân nhắc rất kỹ lưỡng để tăng nguồn khách hàng có nhu cầu ở thực thay vì chỉ tập trung vào nhóm khách hàng đầu tư.

Theo bà Hương, giá trị cốt lõi của một dự án bất động sản bền vững là cung cấp nhà với một hệ sinh thái lành mạnh và toàn diện cho người ở thực. Nhóm khách hàng mua nhà để ở cuối cùng mới là người quyết định cung - cầu của thị trường.

"Mặc dù giai đoạn này rất khó khăn, tôi vẫn hy vọng thị trường bất động sản có sự tăng trưởng bền vững, cân bằng giữa hạ tầng kết nối và tiện ích bản thân dự án. Từ đó, một dự án nhà ở mới tạo nên giá trị gia tăng theo thời gian thay vì đẩy giá theo "sóng" của thị trường", bà Hương khẳng định.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá bất động sản hiện nay quá cao so với sức tiêu thụ của đại bộ phận người dân. Trong khi TPHCM hiện gần như không có nhà dưới 30 triệu đồng/m2 thì các thành phố lớn giá căn hộ khoảng 25 triệu đồng/m2 cũng khó kiếm. Người bình dân hiện nay mất cơ hội mua nhà khi các chủ đầu tư liên tục đẩy giá do nguồn cung khan hiếm.

“Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Giá đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại” - ông Đính khuyến cáo.