Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh BĐS, trong đó có nhiều nội dung quan trọng được nhận định, nếu được ban hành sẽ tác động lớn đến hoạt động kinh doanh phân lô, bán nền.

Siết chặt hoạt động kinh doanh BĐS

Thời gian gần đây, tại một số địa phương xảy ra tình trạng doanh nghiệp BĐS vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật khác có liên quan gồm: Doanh nghiệp triển khai việc chuyển nhượng đất đai, thực hiện quy hoạch và dự án kinh doanh BĐS trái quy định; Phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; Mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý… Thực trạng này gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS.

Tại dự thảo Nghị định về Luật Kinh doanh BĐS mới, Bộ Xây dựng đưa ra yêu cầu siết chặt hoạt động kinh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân. Cụ thể, các tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã cùng ngành nghề mới được kinh doanh BĐS. Đồng thời, khi thành lập công ty BĐS, doanh nghiệp phải công khai thông tin gồm: tên, địa chỉ trụ sở chính, người đại diện theo pháp luật, số điện thoại liên lạc và các thông tin liên quan đến BĐS đưa vào kinh doanh trên cổng thông tin điện tử của doanh nghiệp, cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đăng ký kinh doanh và nơi có BĐS đưa vào kinh doanh.

Đặc biệt, các doanh nghiệp chỉ được kinh doanh BĐS đã có đủ điều kiện gồm: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Tương tự, đối với BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, doanh nghiệp phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng... Bên cạnh đó, về vốn, dự thảo quy định trong trường hợp là chủ đầu tư dự án BĐS thì ngoài các quy định trên còn phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha. Với dự án có quy mô từ 20ha trở lên, mức này là 15%.

Ngoài ra, dự thảo Nghị định cũng đề cập cụ thể hơn về các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên không buộc phải có các điều kiện trên nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định. Cụ thể: Kinh doanh BĐS quy mô nhỏ được xác định là những trường hợp bán, cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất dưới mức diện tích đất, sàn xây dựng nhà ở, công trình do UBND cấp tỉnh quy định; kinh doanh BĐS không thường xuyên gồm các trường hợp như bán, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS thuộc sở hữu Nhà nước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép; Các tổ chức tín dụng bán, chuyển nhượng nhà, công trình, dự án đang được bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ...

Dự thảo lần này được kỳ vọng sẽ giảm thiểu được tình trạng phân lô bán nền hay tình trạng kinh doanh BĐS trái phép.

Kỳ vọng thị trường minh bạch hơn

Đánh giá về Dự thảo Nghị định này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, Dự thảo này “cởi mở” hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phù hợp với các loại hình doanh nghiệp có vốn điều lệ nhỏ ở các địa phương. Song cũng đưa ra thêm nhiều quy định ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ đối với các thành phần tham gia kinh doanh BĐS.

Đơn cử, trước đây quy định doanh nghiệp phải có số vốn 20 tỷ đồng, nhưng điều này khó thực hiện ở những khu vực vùng sâu, vùng xa, khi doanh nghiệp chỉ cần số vốn vài tỷ đồng có thể mua vài ba ha đất để kinh doanh. Như vậy, sẽ khó cho các doanh nghiệp nhỏ ở vùng sâu, vùng xa, phải kéo doanh nghiệp từ nơi khác đến làm mất tính chủ động của địa phương.

Hiện, Dự thảo Nghị định quy định, doanh nghiệp bắt buộc khi tham gia dự án đảm bảo tối thiểu 20% vốn đối với dự án có quy mô đất dưới 20ha và 15% vốn đối với dự án trên 20ha. Điều này phải gắn với thực tế dự án ở vùng sâu vùng xa, có thể chỉ cần 5 tỷ đồng là đầu tư được, không bắt buộc nhiều vốn.

Hay như việc doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đăng ký, trong Luật Kinh doanh BĐS cũng quy định là dự án về nhà ở và các dự án thuộc về BĐS phải đăng ký là dự án có tính pháp lý và được công nhận BĐS đưa vào giao dịch mua bán. Như vậy, nếu một cá nhân mua đất vườn, đồi chia tách phân lô bán nền chính là đang vi phạm bởi một cá thể không được kinh doanh BĐS, hơn nữa lại đang bán các sản phẩm mà luật không cho phép bán. Quy định này sẽ góp phần hạn chế việc phân lô, bán nền tự do đang xảy ra tại nhiều địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, trong gần một thập kỷ qua, thị trường BĐS đã phát triển “nóng”. Hầu hết các phân khúc đều phát triển tự phát, mất cân đối cung cầu. Tình trạng đầu cơ, thổi giá đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS còn nhiều điểm khá bất cập, chưa tạo được hành lang pháp lý đồng bộ, chưa có sự điều chỉnh cao để điều tiết thị trường. 

Ví dụ, về điều kiện huy động vốn đang có độ vênh về thời điểm được phép huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Cụ thể, Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng sau khi xây dựng xong phần móng. Trong khi, Luật Kinh doanh BĐS quy định khi nào xây xong cơ sở hạ tầng của dự án thì mới được bán hàng. Rõ ràng, đây là bất cập, chồng chéo, gây khó khăn cho doanh nghiệp cần được sửa đổi để thống nhất. Có như vậy, thị trường sẽ được minh bạch, rõ ràng hơn...