Dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise (KN Paradise) trước đó có tên là dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh, nằm tại Bãi Dài, phường Cam Nghĩa, TP. Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa. Đây cũng là dự án địa ốc lớn nhất tỉnh Khánh Hòa với quy mô gần 800ha do Công ty Trách nhiệm hữu hạn KN Cam Ranh (KN Cam Ranh) làm chủ đầu tư. KN Cam Ranh còn được biết đến công ty con của Công ty Golf Long Thành - doanh nghiệp nằm trong hệ sinh thái KN Investmet Group của đại gia Lê Văn Kiểm.
Chủ đầu tư KN Cam Ranh tăng vốn "thần tốc"
Công ty TNHH KN Cam Ranh là công ty thành viên của Golf Long Thành được thành lập vào tháng 1/2015, có trụ sở chính tại Khu Gia đình Hải Quân, tổ dân phố Mỹ Ca, phường Cam Nghĩa, TP Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa. Thời điểm mới thành lập, doanh nghiệp có vốn điều lệ 540 tỷ đồng. Trong đó, Golf Long Thành góp 486 tỷ đồng (90%) và ông Lê Văn Kiểm góp 54 tỷ đồng (10%).
KN Cam Ranh có quá trình tăng vốn điều lệ liên tục trong giai đoạn 2016 - 2018.
Cụ thể,tháng 1/2016, doanh nghiệp này tăng vốn điều lệ từ 540 tỷ đồng lên 790 tỷ đồng theo nội dung dự án tại Quyết định số 2539/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa.
Tháng 6/2017 vốn điều lệ doanh nghiệp này là 1.350 tỷ đồng.
Đến tháng 12/2017 con số này là 1.970 tỷ đồng.
Chỉ một tháng sau khi tăng vốn lên 1.970 tỷ đồng, tháng 1/2018, KN Cam Ranh lại tăng vốn lên 7.000 tỷ đồng. Trong đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh golf Long Thành góp 6.300 tỷ đồng (90%) và ông Lê Văn Kiểm góp 700 tỷ đồng (10%). Ông Kiểm giữ chức Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm người đại diện pháp luật công ty.
 |
| Phối cảnh siêu dự án KN Paradise của “đại gia” Lê Văn Kiểm. |
Đại gia Lê Văn Kiểm rót nghìn tỷ vào dự án KN Paradise?
Dự án KN Paradise được giới thiệu bao gồm một sân golf 27 hố (đưa vào khai thác tháng 10/2018), 3.292 shophouse, 900 căn biệt thự, 5.049 căn liền kề, 23.335 căn condotel cùng 12 khách sạn, spa resort tiêu chuẩn 4-5 sao.
Tổng chi phí đầu tư là 46.266 tỷ đồng, chiếm chủ yếu là chi phí xây dựng (41.230 tỷ đồng). Cơ cấu nguồn vốn của dự án gồm 15,4% vốn tự có (7.103 tỷ đồng), vốn vay 52,2% (24.151 tỷ đồng) và 32,4% vốn thu từ dự án (15.013 tỷ đồng).
 |
Cơ cấu nguồn vốn của KN Cam Ranh. |
Theo tìm hiểu của PV, mới đây, KN Cam Ranh vừa công bố thông tin tài chính năm 2022, với lãi sau thuế ghi nhận hơn 206 tỷ đồng nhưng nợ phải trả lên tới hơn 20 nghìn tỷ đồng.
Trước đó, năm 2018, Công ty chỉ ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ ở mức 487 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ 2017. Sau khi trừ các khoản chi phí, Golf Long Thành (công ty mẹ KN Cam Ranh) lỗ ròng 16 tỷ đồng. Năm 2017, doanh nghiệp lõi của đại gia Lê Văn Kiểm báo lãi 167 tỷ đồng nhưng năm trước đó (2016), Công ty này cũng lỗ.
Do vậy, nhiều câu hỏi đặt ra, đại gia Lê Văn Kiểm đã xoay xở thể nào để huy động nguồn vốn thực hiện dự án?
Theo tìm hiểu của PV, ngày 07/01/2022, KN Cam Ranh đã công bố huy động thành công 1.000 tỷ đồng qua phát hành trái phiếu với kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào 29/12/2026.
 |
Lô trái phiếu này có kỳ hạn 60 tháng, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm. Trong năm đầu tiên, lãi suất được ấn định là 10%. Các năm tiếp theo, lãi suất trái phiếu được tính bằng lãi suất huy động tiết kiệm dân cư kỳ hạn 24 tháng của MB Bank cộng với biên độ 3,5%.
Mục đích phát hành được doanh nghiệp dùng để thanh toán chi phí xây dựng hạ tầng, san lấp khu 3.3 thuộc dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise tại Bãi Dài, phường Cam Nghĩa, TP. Cam Ranh, Khánh Hòa.
Trong năm 2022, KN Cam Ranh cũng có 4 kỳ thanh toán lãi với tổng số tiền hơn 108 tỷ đồng cho mã trái phiếu KNCCH2126002 (phát hành ngày 29/12/2021, kỳ hạn 60 tháng).
Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, quyền tài sản gắn liền với dự án KN Paradise, vốn góp thuộc sở hữu của Golf Long Thành tại KN Cam Ranh có giá trị 700 tỷ đồng. Kết quả phát hành cho thấy có duy nhất một tổ chức tín dụng đã mua toàn bộ. MB là ngân hàng quản lý tài sản bảo đảm của lô trái phiếu này.
Trước đó, ngày 31/08/2021, KN Cam Ranh cũng đã phát hành lô trái phiếu KNCCH2126001 đáo hạn vào 31/08/2026, tổng mệnh giá 1.000 tỷ đồng. Lãi suất năm đầu là 10%/năm, các năm tiếp theo bằng tổng của 3.5% cộng với lãi suất tiết kiệm VNĐ kỳ hạn 24 tháng tại Ngân hàng Quân Đội (MB). Trong năm 2022, KN Cam Ranh đã thanh toán 10 tỷ đồng tiền gốc và khoảng 101 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu mã trên.
Theo ANTT, để triển khai loạt dự án lớn, trong đó có KN Cam Ranh, Golf Long Thành đã đẩy mạnh đòn bẩy tài chính, với số dư vay nợ tài chính tới cuối năm 2018 gần 4.000 tỷ đồng, trong đó Vietinbank Đông Sài Gòn là chủ nợ lớn nhất, với số dư 1.627 tỷ đồng, ACB là 575 tỷ đồng, OCB 433 tỷ đồng, Sacombank Lào 318 tỷ đồng.
Ngoài ra, Golf Long Thành còn phát hành 548 tỷ đồng trái phiếu thường dài hạn. Được biết đây là lô trái phiếu đợt 1 trong kế hoạch phát hành với tổng giá trị 2.250 tỷ đồng của Golf Long Thành vào cuối năm 2018. Đợt 2 với khối lượng tối đa 1.700 tỷ đồng được chào bán trong năm 2019.
Đây là trái phiếu không chuyển đổi, kỳ hạn 3 năm, bên thu xếp cũng chính là OCB. Lãi suất năm đầu là 10,3%/năm, từ năm thứ hai tính bằng lãi tiền gửi tham chiếu của OCB cộng biên độ 3,5%. Tài sản đảm bảo là 2 quyền sử dụng đất có diện tích lần lượt 18.834m2 và 36.676 m2 tại dự án The Lotus Cam Ranh (KN Paradise).
Siêu dự án KN Paradise dính lùm xùm giao đất không qua đấu giá
Theo thông tin trên báo chí, khu đất thực hiện dự án KN Paradise nằm giữa sân bay và Quân cảng Cam Ranh có nguồn gốc là đất Quốc phòng do Quân chủng Hải quân quản lý. Tháng 7/2015, Thủ tướng Chính phủ có Công văn số 1040/TTg-KTN về việc chuyển mục đích sử dụng đất Quốc phòng tại khu vực Bãi Dài, giao UBND tỉnh Khánh Hòa quản lý.
Ngay sau đó, UBND tỉnh Khánh Hòa đã liên tục ra hàng loạt văn bản về việc quy hoạch đồ án phân khu tỷ lệ 1/2000; chấp thuận chủ trương đầu tư để KN Cam Ranh thực hiện dự án KN Paradise; phê duyệt phân khu tỷ lệ 1/2000; phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án.
Đến ngày 14/6/2016, UBND tỉnh Khánh Hoà đã có Quyết định số 1678/QĐ-UBNĐ về việc giao đất và cho thuê đất để KN Cam Ranh thực hiện dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh.
Theo đó, doanh nghiệp này đã được giao và cho thuê đến gần 800ha đất với thời hạn lên tới 70 năm, tức đến năm 2085. Chỉ ít lâu sau, KN Cam Ranh đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn tất thâu tóm toàn bộ dự án.
Sau khi được Khánh Hoà chấp thuận đầu tư, dự án KN Paradise nhanh chóng xin thay đổi quy hoạch, lần lượt bổ sung sân golf rồi casino. Tổng mức đầu tư của dự án lại tiếp tục tăng mạnh lên 46.371 tỷ đồng.