Theo Chứng khoán MBS (MBS Research), bất động sản khu công nghiệp còn nhiều tiềm năng tăng trưởng song thách thức bắt đầu xuất hiện.

Thách thức với bất động sản khu công nghiệp

Động lực và thách thức

Vốn FDI giải ngân trong 6 tháng đầu năm đạt 13,4 tỷ USD giảm 4,3% so cùng kỳ. MBS Research kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong nửa cuối năm 2023 nhờ các tập đoàn lớn như Foxconn, P&G, Intel hay nhiều công ty từ Hàn Quốc, Đài Loan đầu tư mở rộng nhà máy sản xuất tại Việt Nam.

MBS Research cho rằng, Nghị định 35/2022 được ban hành cũng sẽ góp phần đơn giản hoá các thủ tục hành chính, giảm thời gian và chi phí cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 - giai đoạn 1, Vành đai 3 - TPHCM được đầu tư giúp kết nối các vùng lân cận với khu vực trung tâm, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông tới các KCN.

Tuy nhiên, cũng theo MBS Research, những thách thức mới trong thu hút FDI vào Việt Nam như mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% áp dụng từ ngày 1/1/2024 làm chính sách ưu đãi thuế tại Việt Nam mất đi tác dụng.

Đồng thời, một số quốc gia khác đã đưa ra biện pháp ứng phó như chính sách thuế bổ sung tối thiểu nội địa, quỹ hỗ trợ doanh nghiệp, hoãn thời điểm thực thi. Quốc gia khác trong khu vực ASEAN thu hút FDI mạnh mẽ vào các lĩnh vực mới như chuỗi sản xuất xe điện (EV), chip, chất bán dẫn, linh kiện điện tử. Trong khi Việt Nam đang ở giai đoạn đầu triển khai, chưa có nhiều chính sách hỗ trợ.

Kỳ vọng hưởng lợi nhờ nguồn vốn FDI

MBS Research kỳ vọng, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp ở miền Bắc sẽ hưởng lợi nhiều từ nguồn vốn FDI tăng mạnh và chuyển dịch của nhà xưởng nhờ vị trí chiến lược (gần Trung Quốc), cơ sở hạ tầng tốt, chi phí thuê thấp hơn và nguồn đất sạch lớn hơn so với khu vực miền Nam.

So sánh giữa các doanh nghiệp trong ngành

Đối với các tỉnh phía Nam, MBS Research kỳ vọng vào tỉnh Bình Dương do vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng phát triển và lượng đất có sẵn mới.

Năm 2023, MBS Research cho rằng kết quả kinh doanh của nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ suy giảm bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả chi phí lãi vay tăng. Do đặc thù phát triển nhiều dự án cùng lúc nên trong thời gian qua nhiều nhà phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp đã huy động vốn lớn. Chi phí vay tăng trong bối cảnh lãi suất vay cao như hiện nay sẽ khiến tăng trưởng lợi nhuận suy giảm.

Do vậy, triển vọng bất động sản khu công nghiệp trong năm nay sẽ tập trung vào doanh nghiệp có quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông; Tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp.

Trong đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã CK: KBC), quý 1/2023, doanh thu đạt 2.223 tỷ đồng, tăng vọt 221% so cùng kỳ, riêng doanh thu mảng cho thuê khu công nghiệp đạt 2.078 tỷ đồng (tăng 555%). Lợi nhuận sau thuế đạt 1.056 tỷ đồng, tăng 102% so cùng kỳ. Với kết quả này, KBC đã hoàn thành 25% kế hoạch doanh thu và 26% kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm 2023.

Năm 2023, KBC sẽ bàn giao diện tích 45ha đất thuê cho Foxconn – đối tác sản xuất iPhone cho Apple – có giá trị hợp đồng là 62,5 triệu USD. MBS Research kỳ vọng KBC sẽ ghi nhận doanh thu cho diện tích thuê còn lại trong năm 2024.

Ngoài ra, KBC đang phát triển một số dự án mới tại Long An, Hải Phòng, Hưng Yên, sẽ là dự án gối đầu cho công ty trong thời gian tới.

Năm 2023, KBC dự kiến chia cổ tức bằng tiền tỷ lệ 20%. MBS Research dự phóng kết quả kinh doanh năm 2023 ghi nhận doanh thu đạt 6.701 tỷ đồng (tăng 605%) và lợi nhuận ròng đạt 1.902 tỷ đồng (tăng 25%).

Đối với Công ty CP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã CK: NTC), tỉnh Bình Dương đã cho phép NTC thuê đất đối với dự án Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 có diện tích 345 ha. MBS Research kỳ vọng đây là động lực tăng trưởng cho công ty trong dài hạn. Dự kiến dự án bắt đầu cho thuê đất vào đầu năm 2024.

NTC dự kiến chia cổ tức bằng tiền tỷ lệ 80% và dự kiến chuyển sàn sang HOSE. Điều này giúp tăng tính minh bạch và cải thiện thanh khoản cổ phiếu.

MBS Research đánh giá Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã CK: SIP) có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn nhờ sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn nhất khu vực TP HCM và Tây Ninh. SIP đang phát triển KCN Phước Đông 3 có diện tích 650 ha sẽ giúp công ty phát triển trong 10 năm tới. SIP sở hữu quỹ đất BĐS nhà ở gần các KCN của công ty chưa khai thác.

Công ty con VRG của SIP đã hoàn tất việc thoái vốn tại CTCP Xây dựng và Phát triển Thế hệ mới. Đây là nguồn lợi nhuận đột biến cho công ty trong năm 2023.

Năm 2023, SIP dự kiến tăng vốn điều lệ lên gấp đôi thông qua chia cổ phiếu và chuyển sàn niêm yết lên HOSE.

Ngoài ra, MBS Research cũng lưu ý Tổng Công ty IDICO – CTCP (Mã CK: IDC) khi doanh thu Q1/2023 đạt 1.147 tỷ đồng, giảm 31% so với cùng kỳ năm trước, trong đó doanh thu mảng cho thuê KCN và mảng kinh doanh điện lần lượt đạt 207 tỷ đồng (-70%) và 642 tỷ đồng (-4%). Doanh thu ghi nhận 1 lần của các hợp đồng cho thuê KCN đáp ứng điều kiện ghi nhận giảm so với cùng kỳ. Kết quả, IDC ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 175 tỷ đồng, giảm 38% so với cùng kỳ năm trước.

Năm 2023, công ty dự kiến thu hút đầu tư 128 ha cho thuê đất KCN, 8.000 m2 xây dựng nhà xưởng cho thuê và dự kiến đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng.

MBS Research kỳ vọng KCN Hữu Thạnh (395 ha) là động lực tăng trưởng chính của phân khúc bất động sản khu công nghiệp của IDC trong thời gian tới.

Với Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (Mã CK: SZC), doanh thu quý 1/2023 đạt 63 tỷ đồng, giảm 77% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 12 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước. Mảng bán nhà thương mại tại khu dân cư Sonadezi Hữu Phước ghi nhận doanh thu 22 tỷ đồng với biên lợi nhuận gộp ở mức cao đạt 80%.

Trong năm 2023, MBS Research kỳ vọng kết quả kinh doanh sẽ tiếp tục tăng khi hoạt động cho thuê đất KCN ổn định, giá thuê tăng, doanh thu đô thị tiếp tục đóng góp khi công ty đẩy mạnh đầu tư các dự án dân cư. SZC thông qua phương án điều chỉnh vốn đầu tư cho khu đô thị Châu Đức từ 1.237 tỷ đồng lên 9.804 tỷ

SZC lên kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu tỷ lệ 2:1 cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ sau khi trả cổ tức bằng cổ phiếu năm 2022 tỷ lệ 20%. Dự kiến vốn điều lệ tăng lên 1.800 tỷ đồng. Số tiền thu được được dùng để: (i) bổ sung nguồn vốn đầu tư, xây dựng cho khu công nghiệp, khu đô thị và sân golf Châu Đức; (ii) tái cơ cấu các khoản nợ vay của công ty.