Theo Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị (KĐT) cửa ngõ Đông Bắc TP Thanh Hóa có khu vực nghiên cứu nằm ở ngã ba sông Mã và sông Tào. Vị trí này được đơn vị tư vấn đánh giá có cảnh quan thiên nhiên hấp dẫn cho việc hình thành một khu du lịch ven sông với cảnh quan, văn hóa đặc trưng; có tiềm năng lớn trong kết nối giao thông về cả đường bộ, đường sắt, đường thủy, đường không.

Mục tiêu quy hoạch đặt ra phải vừa bảo đảm yếu tố tự nhiên, đồng thời phát huy giá trị kinh tế của khu vực, tạo dấu ấn về một đô thị cửa ngõ, trung tâm về dịch vụ công nghiệp. Đây cũng là khu vực có mối liên kết chặt chẽ với khu di tích văn hóa lịch sử khảo cổ Hàm Rồng - Núi Đọ. Và có thể phát triển thành vùng đệm, hỗ trợ dịch vụ du lịch cho khu này.

Phạm vi khu vực lập quy hoạch thuộc địa giới hành chính phường Tào Xuyên, xã Hoằng Lý, TP Thanh Hóa với quy mô 320,07ha. Dân số dự kiến là 18.506 người.

Theo quy hoạch, quỹ đất xây dựng nhà ở thấp tầng (tối đa 4 tầng) khoảng 53,53ha, chiếm hơn 16,7% tổng diện tích khu đô thị, mật độ xây dựng là 60%. Đất ở thương mại và xã hội có tổng diện tích 31,49ha, chiếm 9,84% tổng diện tích dự án. Đây là khu nhà ở liền kề, biệt thự và shophouse có diện tích đất xây dựng khoảng 24,95ha, mật độ xây dựng 40-90%, tầng cao 3-4 tầng.

Quy hoạch xác định dành 20% quỹ đất ở làm nhà ở xã hội trả lại cho thành phố Thanh Hóa. Khu vực nhà ở xã hội này sẽ được thiết kế theo dạng nhà ở chung cư và được bố trí tại khu vực ven các trục đường giao thông lớn với quy mô đất ở là 6,54ha, tầng cao 5 tầng, mật độ xây dựng 30%. ..

Theo quy hoạch 1/500 Khu đô thị Đông Bắc TP Thanh Hóa đã được phê duyệt, UBND tỉnh Thanh Hóa giao cho chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ bản vẽ; phối hợp với Sở Xây dựng, UBND TP Thanh Hóa công bố công khai nội dung đồ án theo quy định tại khoản 3 Điều 53 của Luật Quy hoạch đô thị; tổ chức bàn giao hồ sơ, tài liệu quy hoạch cho địa phương, làm căn cứ quản lý và tổ chức thực hiện theo quy hoạch.