Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - một dự án Luật rất quan trọng dự kiến được trình Quốc hội thảo luận, xem xét thông qua tại kỳ họp thứ sáu. Trước đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được lấy ý kiến rộng rãi trong Nhân dân từ ngày 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023.

Một số chuyên gia, khi góp ý đối với quy định người sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cho rằng, sửa đổi Luật Đất đai, tạo điều kiện để cả người Việt và người nước ngoài sở hữu bất động sản, tạo đà làm ấm thị trường bất động sản, địa ốc? Hiện pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản chưa có sự đồng nhất về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài.

Trao đổi với Khoa học và Đời sống, luật sư Lê Hằng, Thành viên TAT LAW FIRM, nêu quan điểm rằng, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nên việc trao quyền sử dụng đất cho người nước ngoài cần thận trọng và phải trên cơ sở quan điểm chỉ đạo của Nhà nước, ngoài mục tiêu phát triển kinh tế cần đảm bảo trật tự, an ninh quốc gia.

Các dự thảo luật chưa đồng nhất

Một số ý kiến cho rằng, quy định trong dự thảo Luật hiện nay có “xung đột” về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Vậy có cần thiết ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài trong dự thảo Luật Đất đai?

Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện, loại nhà ở được phép sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 không cho phép cá nhân là người nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam. Do đó, trước khi hai dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, cần thống nhất về quan điểm về việc người nước ngoài có được quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam hay không. Nếu người nước ngoài được sở hữu nhà đất tại Việt Nam cần phải đảm bảo những điều kiện nhất định. Bởi ngoài mục tiêu mở rộng phát triển kinh tế của đất nước, nhà nước ta cần đảm bảo các yếu tố quan trọng về tầm nhìn, về chính trị…

Luật sư Lê Hằng

Theo đó, dự Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các văn bản hướng dẫn có liên quan cần có sự thống nhất trong quy định liên quan việc sở hữu nhà, đất của người nước ngoài tại Việt Nam.

“Trong bối cảnh đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nên việc trao quyền sử dụng đất cho người nước ngoài cần thận trọng và phải trên cơ sở quan điểm chỉ đạo của Nhà nước, ngoài mục tiêu phát triển kinh tế cần đảm bảo trật tự, an ninh quốc gia”, luật sư Lê Hằng.

Dù không ghi nhận cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất tại Việt Nam, điều 5 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng phạm vi đối tượng có quyền sử dụng đất?

Điều 5 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định người sử dụng đất gồm tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên Hợp Quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài….

So với với Luật Đất đai 2013, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giữ nguyên quy định “Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao....” là người sử dụng đất. Tuy nhiên, tại khoản 7, điều 5, nếu Luật Đất đai 2013 quy định “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài....” là người sử dụng đất thì dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại thay thế bằng “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.

Theo đó, khoản 21, 22 điều 3, Luật Đầu tư 2020 quy định: “Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”, và “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.”.

Như vậy, với việc cho phép “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” là người sử dụng đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mở rộng phạm vi đối tượng có quyền sử dụng đất so với Luật Đất đai 2013.

Có nên tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu bất động sản ở Việt Nam?

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân người nước ngoài. Chúng ta đã có cơ sở pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài yên tâm sinh sống làm việc tại Việt Nam, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ?

Theo quan điểm của tôi, cần phân định rõ hai đối tượng có yếu tố nước ngoài gồm: người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài để có thể chế phù hợp từng đối tượng.

Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền và nghĩa vụ cơ bản như công dân Việt Nam trong nước. Những quy định về sở hữu nhà ở của đối tượng này là sự cụ thể hóa chính sách của Đảng và Nhà nước coi kiều bào là bộ phận không tách rời của đất nước, góp phần tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầy đủ vào các lĩnh vực nhà ở.

Còn đối với chính sách sở hữu nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam, Luật Nhà ở năm 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện, loại nhà ở được phép sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Các quy định của Luật Nhà ở 2014 là cơ sở pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài yên tâm sinh sống làm việc tại Việt Nam, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung, phù hợp thông lệ quốc tế, thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam (khoản 3 điều 7 và khoản 1 điều 159 Luật Nhà ở năm 2014).

Theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng, được mua, thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất chỉ có tổ chức nước ngoài được thực hiện dự án nhà ở tại Việt Nam, không quy định cá nhân là người nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Theo Bộ Xây dựng, việc quy định không đồng bộ giữa Luật Nhà ở năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013 trong vấn đề sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất như trên dẫn đến khó khăn trong việc triển khai bán nhà ở cho đối tượng là cá nhân người nước ngoài trên thực tế. Bộ Xây dựng kiến nghị cần tiếp tục giữ nguyên quy định này tại dự thảo Luật Nhà ở để khuyến khích đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Bộ Xây dựng cũng kiến nghị cần bổ sung vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định đối tượng sử dụng đất gồm có cả tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam gắn liền nhận chuyển quyền sử dụng đất ở nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển.

Quan điểm của Bộ Tài Nguyên và Môi trường cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng bổ sung đối tượng cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở thì được sử dụng đất theo pháp luật về đất đai.

Tuy vậy, chúng ta cũng như hầu hết nước trên thế giới có quy định nhằm hạn chế hoặc kiểm soát quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài liên quan đất đai, bất động sản ở những mức độ khác nhau.

Theo tôi, trong bối cảnh đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nên việc trao quyền sử dụng đất cho người nước ngoài cần thận trọng và phải trên cơ sở quan điểm chỉ đạo của Nhà nước, ngoài mục tiêu phát triển kinh tế cần đảm bảo trật tự, an ninh quốc gia. Bởi lẽ, nhiều đối tượng người nước ngoài vẫn chống phá Nhà nước, chính quyền, có thể lợi dụng bất cứ kẽ hở nào về pháp lý để đạt được mục đích cá nhân. Do vậy, chúng ta cần thận trọng xây dựng khung pháp lý chắc chắn về vấn đề người nước ngoài sở hữu nhà đất tại Việt Nam để phòng tránh tiêu cực.

Dưới góc nhìn kinh tế, Nhà nước còn có nhiều chính sách khác nhau phát triển kinh tế, xã hội để thu hút đầu tư, phát triển thị trường bất động sản trong tương lai. Vì thế, hai dự luật đất đai và nhà ở cần cân nhắc kỹ khi thông qua vào cuối năm nay.

Xin cảm ơn luật sư về cuộc trao đổi trên!