Quỹ lớn dễ bị chiếm dụng

Theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại), thì chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban Quản trị.

Ban Quản trị sẽ tiếp nhận số tiền bảo trì chung cư từ chủ đầu tư, quản lý công khai, minh bạch khoản tiền này. Quỹ bảo trì chung cư sẽ được gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. Quỹ bảo trì này sẽ được đem vào sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, sửa chữa khi phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tranh chấp quỹ bảo trì nhà chung cư chiếm 36% trong các vấn đề tranh chấp tại chung cư.

Theo quy định, chủ đầu tư là người sẽ thu khoản phí bảo trì chung cư 2% trên giá trị mỗi căn hộ từ người mua. Chủ đầu tư sẽ được quản lý khoản tiền này trong thời hạn tối đa 1 năm. Sau khi bầu được Ban Quản trị chung cư thì chủ đầu tư sẽ phải giao toàn bộ số tiền này cho Ban Quản trị quản lý, cùng với 2% giá trị của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán.

Quy định là thế, tuy nhiên trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp giữa Ban Quản trị và chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao tiền phí bảo trì chung cư, cũng như không chịu nộp số tiền phí bảo trì chung cư 2% của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán. 

Một số trường hợp, do chủ đầu tư không chịu bàn giao, Ban Quản trị chung cư đã phải gửi đơn đến các cơ quan chức năng tố cáo chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn.

Theo số liệu của Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 833 chung cư thương mại hoàn thành đưa vào sửa dụng. Tuy nhiên, trong đó chỉ có 399 dự án, chưa đầy 50% số lượng chung cư được chủ đầu tư bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì; 490 ban quản trị được bàn giao diện tích chung, 513 ban quản trị được bàn giao nhà sinh hoạt cộng đồng.

Mới đây, UBND quận Bắc Từ Liêm cũng đã đề xuất UBND TP Hà Nội xem xét, không giao chủ đầu tư các dự án nhà ở tiếp theo trên địa bàn thành phố đối với Công ty CP xây dựng số 2 do chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban Quản trị.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREa) cũng từng kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua, bán nhà tại thời điểm nhận nhà. Thay vào đó, người mua nhà sẽ đóng kinh phí bảo trì 2% này và chia đều trong thời hạn 5 năm. Theo HoREa, đề xuất này nhằm giảm gánh nặng cho người mua nhà, chấm dứt tranh chấp sử dụng quỹ bảo trì chung cư, ngăn chặn tình trạng trục lợi quỹ bảo trì.

Giải pháp ngăn là "tài khoản vốn chuyên dùng"

Trong tư cách cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành, Bộ Xây dựng đã có những đề xuất quy định mới trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Chẳng hạn như tài khoản nhận phí bảo trì của chủ đầu tư phải ở dạng “đóng” cho tới khi bàn giao cho ban quản trị chung cư.

Quy định hiện hành liên quan phí bảo trì chung cư (mức 2% giá trị căn hộ) không có ràng buộc về tài khoản nhận kinh phí; hình thức nộp (người mua hoặc nộp trực tiếp vào tài khoản khi trên hợp đồng mua bán hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản)...

Để tránh việc chủ đầu tư lạm dụng phí bảo trì, tại tờ trình lấy ý kiến sửa đổi Nghị định hướng dẫn về Luật nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư phải lập tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp phí bảo trì.

"Tài khoản vốn chuyên dùng" là loại tiền doanh nghiệp gửi ngân hàng, chỉ được dùng vào một số mục đích nhất định. Việc sửa đổi này nhằm đảm bảo tài khoản nhận phí bảo trì ở dạng "đóng", nhà đầu tư không được tự ý sử dụng vào mục đích khác. Thông tin tài khoản phải được ghi thống nhất trong hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề nghị bỏ quy định người mua nộp trực tiếp phí bảo trì bằng tiền mặt cho chủ đầu tư.

Nếu chủ đầu tư thâm dụng vào khoản 2% phí bảo trì, Bộ Xây dựng kiến nghị bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để làm cơ sở cho địa phương thực hiện thu hồi kinh phí, bàn giao cho Ban Quản trị chung cư. Biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư trước đây do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra trong quyết định cưỡng chế.

Hiện mỗi khách hàng mua nhà, ngoài chi phí căn hộ mua, phải nộp thêm 2% phí bảo trì chung cư và thông thường, khoản phí này được chủ đầu tư thu.

Các khoản này không hề nhỏ, theo đại diện Sở Xây dựng TPHCM, ở một số chung cư có thể lên đến 60 - 70 tỷ đồng. Trong quá trình giữ quỹ, nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng khoản tiền này theo mục đích riêng. Một số trường hợp không bàn giao, bàn giao chậm, giao không đủ cho ban quản lý chung cư, gây tranh chấp phức tạp giữa hai bên, ảnh hưởng đến cư dân.