Hiện tượng kỳ lạ nói trên đã phát sinh những tình huống dở khóc dở cười: người mua đất và người trúng đấu giá thửa đất này đều không thể giao dịch.

Vì sao các GCNQSDĐ đều bị “chặn”?

Theo hồ sơ, ông Bin và bà Beo có thửa đất tại thôn Cổ Lũy Làng Cá, xã Nghĩa Phú, diện tích 60m2 đất ở nông thôn thuộc thửa 566 tờ bản đồ số 2 có được UBND huyện Tư Nghĩa cấp GCNQSDĐ số AI810916, số vào sổ H00225 ngày 7/9/2007. Sau khi xóa thế chấp ngân hàng, ngày 27/6/2016, ông Bin và bà Beo đã lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất này cho vợ chồng ông Huỳnh Văn Dũng và bà Nguyễn Thị Bé (trú Quảng Ngãi).

Tuy nhiên ngày 10/10/2016, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Quảng Ngãi ra Thông báo số 845/TB-CNTPQN trả hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất của ông Dũng và bà Bé với lý do: “Ngày 04/10/2016, Văn phòng nhận công văn số 04/CV-THA của Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) TP Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi về việc phối hợp thi hành án”.

Giấy hợp đồng đặt tiền cọc nhà đất.

Nguyên nhân được biết, ông Bin và bà Beo có nợ của người khác 780 triệu đồng nhưng chưa trả và được TAND TP Quảng Ngãi có Quyết định số 65/2016/QĐSTDS ngày 30/6/2016 công nhận thỏa thuận của các đương sự. Ngày 4/10/2016, Chi cục THADS TP Quảng Ngãi có Quyết định số 46/QĐ-CCTHADS về thi hành án theo yêu cầu đối với ông Bin và bà Beo, đồng thời ra Quyết định số 30/QĐ-CCTHADS ngày 15/5/2017 cưỡng chế kê biên QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với: thửa đất có diện tích 47,7m2 thuộc thửa đất số 68 thuộc tờ bản đồ số 10 tại thôn Cổ Lũy Làng Cá, xã Nghĩa Phú, huyện Tư Nghĩa (nay là TP Quảng Ngãi). Tài sản có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BH739507, số vào sổ cấp GCN: CH 01507 cấp ngày 25/11/2011.

Tại Văn bản số 702/VB-CCTHADS ngày 20/5/2021 gửi TAND tỉnh Quảng Ngãi, Chi cục THADS TP cho hay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Bin, bà Beo với vợ chồng ông Dũng, bà Bé được chứng thực vào ngày 27/6/2016, diễn ra sau khi Quyết định số 65/2016/QĐSTDS ngày 30/6/2016 của TAND TP Quảng Ngãi có hiệu lực pháp luật. Ông Bin, bà Beo bán đất 500 triệu đồng nhưng không dùng số tiền có được để thi hành án, đồng thời ông Bin, bà Beo không có tài sản nào khác để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án theo quy định tại khoản 1 Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng chỉ công chứng, chưa sang tên trên GCNQSDĐ. Căn cứ theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng này chưa có hiệu lực, tài sản này vẫn thuộc quyền sở hữu, sử dụng của ông Bin, bà Beo. Do đó, chấp hành viên đã ban hành Quyết định số 30/QĐ-CCTHADS ngày 15/5/2017.

Cũng theo Chi cục THADS TP Quảng Ngãi, trước khi kê biên, chấp hành viên đã phát hiện cùng trên cùng một quyền sử dụng đất tồn tại song song 2 giấy chứng nhận với số thửa và diện tích khác nhau. Việc tồn tại song song 2 quyền sử dụng đất là do thực hiện dự án VLap đo vẽ và cấp lại. Nhưng khi có GCNQSDĐ mới, cơ quan có thẩm quyền không thu hồi được GCNQSDĐ cũ nên ông Bin, bà Beo đã thực hiện việc chuyển nhượng với ông Dũng, bà Bé. Do ông Bin, bà Beo không sử dụng tiền bán đất để thi hành án, nên tài sản vẫn bị kê biên.

Sau đó, Chi cục thi hành án đã thẩm định giá và bán đấu giá tài sản kê biên. Ngày 16/11/2018, ông Đặng Trung Giang đã trúng đấu giá tài sản có GCNQSDĐ số BH739507 cấp ngày 25/11/2011 với giá 252 triệu đồng. Ngày 28/12/2018, tại Văn phòng công chứng Nguyễn Ngọc Hồng, Chi cục THADS TP Quảng Ngãi và ông Đặng Trung Giang lập hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đồng thời ra Quyết định số 03/QĐ-THADS ngày 2/1/2019 giao tài sản đấu giá cho ông Đặng Trung Giang. Ngày 15/1/2020, ông Giang nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ lần đầu tuy nhiên không thực hiện được do thửa đất có 2 giấy chứng nhận, trong đó, giấy chứng nhận cấp 2007 đã bán cho ông Dũng, bà Bé, cũng đang lập thủ tục đăng ký biến động.

Kết luận nội dung tố cáo.

Bị dừng giải quyết hồ sơ, vợ chồng ông Dũng và bà Bé nộp đơn tố cáo, còn ông Giang thì khởi kiện hành vi hành chính trái luật của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi. Bản án dân sự sơ thẩm ngày 21/2022/HC-ST ngày 25/7/2022 của TAND tỉnh Quảng Ngãi chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông Giang nhưng nhiều nội dung bất cập chưa được xem xét giải quyết.

Đấu giá giấy chứng nhận cấp 2011 có đúng quy định?

Theo Kết luận giải quyết tố cáo số 314/KL-VPĐKĐ ngày 23/3/2020, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi khẳng định: “GCNQSDĐ phát hành số AI810916, số vào sổ H00225 do UBND huyện Tư Nghĩa cấp ngày 7/9/2007 cho vợ chồng ông Bin, bà Beo chưa được cơ quan có thẩm quyền thu hồi nên vẫn còn hiệu lực”. Đáng chú ý, Văn phòng đăng ký đất đai TP Quảng Ngãi và Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tư Nghĩa đều xác định: “qua sao lục hồ sơ lưu trữ, trong biên bản bàn giao lập ngày 21/12/2014 có hồ sơ của ông Bin, bà Beo nhưng không có bản gốc GCNQSDĐ của thửa đất số 68 diện tích chỉ có 47,7m2 này”.

Theo đơn kháng cáo, vợ chồng ông Dũng bà Bé khẳng định: thửa đất mà Cơ quan thi hành án cưỡng chế kê biên, đấu giá hoàn toàn không phải là thửa đất mà vợ chồng ông bà đã nhận chuyển nhượng và đang sinh sống. Mặt khác, cơ quan Thi hành án phát hiện trên cùng một quyền sử dụng đất có 2 giấy chứng nhận nhưng vẫn không đề nghị cơ quan chức năng thu hồi một giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 116 Luật Thi hành án năm 2014, mà lại sử dụng giấy chứng nhận mới, không đúng diện tích để đấu giá.

Thông báo về kết quả thẩm định giá tài sản.

Thêm vào đó, khi bán đấu giá, cơ quan chức năng không thông báo cho vợ chồng ông Dũng, bà Bé, cũng như ông Bin, bà Beo để thỏa thuận ưu tiên mua lại tài sản bán đấu giá. Đáng nói, thửa đất đã bán cho ông Dũng bà Bé với giá 500 triệu đồng từ 2016, nhưng đến 2018, thửa đất đấu giá chỉ 252 triệu đồng. Với nhiều bất cập nêu trên liệu có làm thay đổi Quyết định của Bản án sơ thẩm và Kết quả đấu giá thi hành án?

Nhằm đa chiều thông tin, Khoa học và Đời sống sẽ tiếp tục thông tin ý kiến của Cơ quan chức năng, luật sư và cập nhật mới nhất tới độc giả ở số tiếp theo.