Thị trường bất động sản năm 2022 đã trải qua nhiều biến động như mức độ quan tâm và lượng giao dịch sụt giảm, trong khi đó cả nhà đầu tư và doanh nghiệp đều gặp khó về nguồn vốn, còn môi giới phải thay đổi để thích ứng với khó khăn.

Đầu năm sôi động

Bước ra khỏi đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản 2022 đã có nhiều cơ hội để hồi phục và phát triển. Quý I/2022 là minh chứng rõ nhất.

Theo báo cáo quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung còn gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể.

Thời điểm quý I/2022, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển tốt; xuất hiện nhiều chủ đầu tư, dự án bất động sản mở bán hoặc lên kế hoạch mở bán trong thời gian ngắn; sự quan tâm và lượng giao dịch bất động sản cũng tăng dần theo tháng và ở hầu hết các phân khúc của thị trường.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, giai đoạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản có thể xem là bước vào thời kỳ “hưng phấn” khi mọi phân khúc đều rục rịch phát triển. Sau một thời gian dài “ngủ đông” vì giãn cách xã hội do dịch bệnh, đầu năm 2022 chính là cơ hội để mọi doanh nghiệp vực dậy, gia nhập trở lại thị trường. Vì vậy, giai đoạn này thị trường bất động sản khá tích cực và đầy hy vọng.

Dường như khởi đầu năm 2022 đối với thị trường bất động sản khá suôn sẻ, tuy nhiên, những gam màu sáng này đã không duy trì được đến nửa cuối năm. Từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Và như giới chuyên gia phân tích, những khó khăn này còn nặng nề, nghiêm trọng hơn nhiều so với yếu tố bất khả kháng từ dịch bệnh.

Giữa và cuối năm trầm lắng

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, giai đoạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản có thể xem là bước vào thời kỳ “hưng phấn” khi mọi phân khúc đều rục rịch phát triển. Sau một thời gian dài “ngủ đông” vì giãn cách xã hội do dịch bệnh, đầu năm 2022 chính là cơ hội để mọi doanh nghiệp vực dậy, gia nhập trở lại thị trường. Vì vậy, giai đoạn này thị trường bất động sản khá tích cực và đầy hy vọng.

Dường như khởi đầu năm 2022 đối với thị trường bất động sản khá suôn sẻ, tuy nhiên, những gam màu sáng này đã không duy trì được đến nửa cuối năm. Từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Và như giới chuyên gia phân tích, những khó khăn này còn nặng nề, nghiêm trọng hơn nhiều so với yếu tố bất khả kháng từ dịch bệnh.

Đầu năm “hưng phấn” của thị trường bất động sản.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, từ quý II, mức độ quan tâm và lượng giao dịch ở thị trường bất động sản đều có xu hướng giảm. Lượng giao dịch của môi giới cũng có nhiều biến động khi thị trường gặp khó khăn.

Cụ thể, ở quý II, lượng giao dịch giảm mạnh (giảm hơn 50%) chiếm 28%, quý III là 43% và đến quý IV là 62%; lượng giao dịch giảm lần lượt là 45%, 34% và 29%. Ở quý II còn xuất hiện giao dịch tăng mạnh (trên 50%) chiếm 3% nhưng sang quý III, IV là không có. Còn lượng giao dịch tăng (10-50%) chỉ chiếm rất nhỏ lần lượt là 8%, 6% và 1%.

Đơn vị nghiên cứu này cho biết, nguồn vốn là thách thức lớn đối với doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản. Việc "chốt" giao dịch mua bán bất động sản cũng gặp khó.

Thị trường bất động sản giữa và cuối năm trầm lắng.

Trong cuộc khảo sát 442 môi giới, có đến 294 ý kiến trả lời khách hàng sợ thị trường bất động sản tiêu cực nên không dám đầu tư và 273 lượt ý kiến trả lời khách hàng không vay vốn được để mua bất động sản; 229 lượt ý kiến cho biết, khách hàng cầm tiền chờ giá bất động sản giảm thêm, 121 lượt ý kiến trả lời giá bất động sản quá cao so với khách hàng…

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho biết, một số doanh nghiệp bất động sản đang phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động tác động đến vấn đề an sinh xã hội, ảnh hưởng đến nhiều hộ gia đình; hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội như tín dụng đen với lãi suất rất cao, đầy rủi ro; hay phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng). Điều này tuy tạo ra cơ hội cho khách hàng mua nhà với giá rẻ hơn nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Thời điểm thị trường BĐS có thể phục hồi?

Với cái nhìn đầy thận trọng, Đinh Thế Hiển - Giảng viên Học viện Kinh doanh & Tài chính đưa ra đánh giá ít lạc quan hơn. Ông Hiển nói, đầu năm 2022, rất nhiều người không tin thị trường bất động sản có thể tồi tệ như năm 2013 nhưng hiện nay, theo quan sát, tình trạng tài chính của những người này đã giống với năm 2013 tới 70%. Đây là lý do mà vị chuyên gia này lo ngại sẽ có thể xuất hiện thêm tín hiệu xấu với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Giai đoạn 2008-2009 lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21%, là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc, BĐS rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007. Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010 – 2012, khi ngân hàng trung ương bắt đầu giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85%, nhiều dự án bị bỏ hoang.

Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật Đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng, thị trường BĐS mới có những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần, giá bán BĐS được điều chỉnh sát hơn với nhu cầu người mua thực.

“Như vậy, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi ngân hàng nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi là phải mất một năm rưỡi. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý 1/2023. Như vậy, phải đến quý 2 hay quý 3/2024, BĐS mới có thể đảo chiều”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho BĐS và Luật Đất đai sửa đổi đang được đệ trình Quốc hội thông qua. Như vậy, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, BĐS hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023