Bất cập từ quy định tới thực thi

Theo văn bản kiến nghị, HoREA báo cáo trong hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến nay có những công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

HoREA nhấn mạnh vào vấn đề Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng. Hệ quả đưa tới là loại hình nhà ở này - tức chung cư mini - tiềm ẩn rất nhiều rủi ro

Cụ thể, tình trạng nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát còn có nguyên nhân từ những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của chính quyền, nhất là cấp cơ sở. Nguyên nhân thứ ba là các đầu nậu và một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

Theo HoREA, hiệp hội này nhận thấy, trước năm 2010, không có quy định nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ... tại các đô thị. Nhưng khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP, thì Chính phủ đã cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ...

Hiệp hội nhận thấy, quy định này không phù hợp và trái với Luật Nhà ở 2005. Tới Luật Nhà ở 2014 (điều 46) cũng cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng chung cư mini với điều kiện đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư. Đây là cơ sở loại hình nhà chung cư mini trong thời gian qua nở rộ, và bị lợi dụng để xây dựng trái phép, sai phép...

Do đó, HoREA kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ cần sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014, theo hướng sử dụng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở kiểu "chung cư mini". Cụ thể là chỉ cho phép xây dựng loại căn hộ mini chỉ để cho thuê, không phải để bán. Trường hợp xây để kinh doanh thì phải lập dự án đầu tư.

Tương ứng với kiến nghị này của HoREA, không ít chuyên gia cũng đánh giá chung cư mini hút khách vì có nhiều lợi thế nằm ở vị trí thuận tiện, có diện tích nhỏ, vốn đầu tư thấp... phù hợp với những khách hàng có nguồn tài chính hạn hẹp. Tuy nhiên, việc bỏ ra vài trăm triệu đồng để mua rủi ro là không đáng. Trong trường hợp có ý định mua, khách hàng cần tìm hiểu kỹ các thông tin về công trình, chủ đầu tư, tính pháp lý… không nên chỉ đặt niềm tin qua những lời quảng cáo rao bán. Đặc biệt, tuyệt đối không nên ham rẻ mua những căn hộ thuộc trường hợp xây không phép.

"Mini" cũng phải thành dự án? 

Ở phía cơ quan quản lý, cùng thời gian với kiến nghị của HoREA, Bộ Xây dựng cũng có công văn bản gửi các địa phương. Theo đó, Bộ cho biết một số địa phương đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý, một số hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ... không tuân thủ các quy định hiện hành.

Cụ thể, tình trạng chủ yếu là xây dựng sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng, tự do mua bán, chuyển nhượng, không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư; gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng; làm gia tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán căn hộ.

Đặc biệt, việc gia tăng mật độ dân số làm trầm trọng thêm tình trạng ách tắc giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương. 

Vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến quy định và thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt là các công trình chung cư mini... Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương chủ động giải quyết vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định về quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng, thi công xây dựng, quản lý chất lượng công trình nhà ở trên địa bàn.

Từ ý kiến của HoREA, Bộ Xây dựng, có thể thấy sức ép hạn chế sự phát triển của loại hình chung cư mini đã thành hình. Câu hỏi đặt ra từ chính lập luận của HoREA, là tại sao sau nhiều năm không cho phép, thì quy định lại cho phép xây dựng, kinh doanh chung cư mini, để sau 10 năm lại xuất hiện ý kiến cần quản chặt, hay hạn chế loại hình nhà ở phù hợp với dân nghèo đô thị này?

Không khó khăn để phân biệt, nếu bị đánh giá là phá vỡ quy hoạch, gây áp lực hạ tầng và xây không phép nhiều, thì những rủi ro này của loại hình chung cư mini là trách nhiệm trực tiếp của các cơ quan quản lý về quy hoạch và xây dựng, chứ không phải mong muốn của những chủ đầu tư xây dựng. Nếu thủ tục và quy hoạch, quy định thuận lợi, không có chủ đầu tư nào có ý định gian dối.

Cũng cần lưu ý, khó khăn thủ tục diễn ra với tất cả các dự án bất động sản, đặc biệt với chung cư tại đô thị. Cho đến nay, phần lớn các dự án chung cư tại đô thị đều ít nhiều vi phạm quy định quản lý xây dựng, quy hoạch hiện hành. 

Những điều đó có nghĩa, trong điều kiện nhà ở xã hội giá rẻ bị bó buộc không phát triển, việc tìm cách hạn chế loại hình chung cư mini chỉ cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đã thực sự cảm thấy bị loại hình bất động sản này... tranh mất khách. Trong điều kiện thị trường khó khăn từ thủ tục cho tới dòng vốn, khả năng hạ giá sản phẩm gần như không còn, việc các doanh nghiệp tìm cách để thu hút thêm lượng khách tiềm năng từ chung cư mini là điều bình thường.

Nhưng điều bất bình thường là ở chỗ, qua công văn cảnh báo các địa phương đã nêu ở trên, dường như Bộ Xây dựng cũng đang muốn hạn chế bớt lợi thế của loại hình chung cư mini, để "dồn" bớt khách của loại hình bất động sản giá rẻ này sang loại hình nhà ở đắt hơn là chung cư. 

Điều đó, nếu có thật, lại là rất bất bình thường. Vì nó thể hiện sự thỏa hiệp giữa cơ quan quản lý và nhóm lợi ích doanh nghiệp, mà bỏ qua quyền lợi nhà giá rẻ của dân nghèo thành thị.