Phiên đấu giá 27 thửa đất tại quận Hà Đông (Hà Nội) diễn ra ngày 19/10 tiếp tục gây chú ý khi giá được thổi “lên trời”, có lô hơn 262 triệu/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Trước đó tại Thanh Oai, Hoài Đức, nhiều lô đất giá trúng gấp nhiều lần khởi điểm, có lô hơn 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong số 68 lô trúng đấu giá ở Thanh Oai, có đến 55 lô đất giá trúng cao đều bỏ cọc.

PV Khoa học và Đời sống/ Báo Tri thức và Cuộc sống đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm về những nguyên nhân và giải pháp phù hợp trong bối cảnh này.

Toàn cảnh phiên đấu giá quyền sử dụng đất ngày 19/10 tại quận Hà Đông - Ảnh: Tiền Phong

Hệ lụy từ “ngáo giá” gây sốt đất

Đấu giá 27 thửa đất nền quận Hà Đông mới đây tiếp tục thổi giá trên trời, có lô hơn 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Điều này không lạ vì trước đó, giá đất ở Hoài Đức cao bất thường gấp 18 lần giá khởi điểm. Điều này cho thấy giá trúng cao tạo hệ luỵ xấu?

Thị trường BĐS khu vực Hà Nội, đặc biệt tại các quận và huyện như Hà Đông mới đây, trước đó là Hoài Đức, Thanh Oai, đang đối mặt với tình trạng giá đất bị thổi phồng quá mức qua các phiên đấu giá.

Việc giá đất tại Hà Đông mới đây bị đẩy lên mức hơn 260 triệu đồng/m², so với mức khởi điểm chỉ 22-32 triệu đồng/m², không chỉ làm mất cân bằng cung cầu mà còn tạo ra những rủi ro tiềm ẩn cho toàn bộ thị trường. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn gây thiệt hại cho người mua đất có nhu cầu thực sự.

Có hay không một bộ phận nhà đầu cơ có tiền đã “ôm đất” liền kề quanh thửa đất đấu giá với giá bèo, rồi chiêu trò đẩy đất nền đấu giá lên cao vút nhằm tạo cơn sốt đất khu vực, xả hàng… trục lợi?

Tôi cho rằng, sự biến động mạnh về giá đất xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm việc thiếu kiểm soát trong quy trình đấu giá, sự tham gia của các nhà đầu cơ, và nguồn cung đất hạn chế tại các khu vực nóng.

Trong đó, một trong những nguyên nhân chính gây ra tình trạng giá đất trúng đấu giá bị đẩy lên cao là do sự thao túng của một số nhóm đầu cơ. Những người này có thể mua các khu đất liền kề với giá rẻ, sau đó thổi giá các thửa đất trong phiên đấu giá lên cao, tạo ra sự “sốt đất” ảo nhằm trục lợi. Các nhà đầu cơ này sau đó xả hàng, thu lợi từ việc bán đất ở các khu vực lân cận với giá cao hơn thực tế. Do đó, cần có những biện pháp quản lý và giám sát chặt chẽ hơn từ phía cơ quan chức năng để ngăn chặn những hành vi thao túng này. Việc áp dụng chế tài chặt chẽ, minh bạch trong quá trình đấu giá sẽ giúp giảm thiểu tình trạng này.

Nhìn ra các nước, giá nhà đất cơ bản bình ổn, không sốt nóng do chế tài buộc người mua phải chứng minh tài chính nguồn tiền sạch, bẩn. Tới lúc, Việt Nam cần áp dụng chính sách này để ngăn chặn tình trạng tăng ảo bất động sản ảnh hưởng tới nền kinh tế?

Một điểm nổi bật trong thảo luận là vấn đề kiểm soát nguồn tiền mua đất, nhằm đảm bảo rằng người tham gia đấu giá có khả năng tài chính thực sự và tránh việc lợi dụng các lỗ hổng tài chính để đầu cơ. Tuy nhiên, tôi lại cho rằng, việc kiểm soát nguồn tiền trong các giao dịch bất động sản là một biện pháp cần thiết nhưng chưa phải là giải pháp phù hợp nhất trong bối cảnh hiện tại của Việt Nam. Thay vào đó, việc tăng cường nguồn cung quỹ đất và đảm bảo tính minh bạch trong các phiên đấu giá sẽ tạo ra một thị trường cạnh tranh lành mạnh hơn. Khi nguồn cung đất dồi dào và quá trình đấu giá diễn ra công bằng, giá đất sẽ tự điều chỉnh, không bị đẩy lên quá mức như hiện nay.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm

Thị trường BĐS như canh bạc

Có hay không tình trạng tiền bẩn được “rửa sạch” qua mua bán BĐS?

Cũng không thể bỏ qua vấn đề rửa tiền qua các giao dịch BĐS, một vấn đề nổi cộm trong các thị trường đang phát triển mạnh mẽ. Với khả năng thanh khoản cao, bất động sản đã trở thành kênh “an toàn” cho các hoạt động rửa tiền. Việc kiểm soát chặt chẽ dòng tiền và yêu cầu chứng minh nguồn gốc tài chính là cần thiết để đảm bảo sự minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, thay vì chỉ tập trung vào việc kiểm soát nguồn tiền, tôi đề xuất cần tăng cường cung cấp thêm nhiều quỹ đất, tạo cơ hội bình đẳng cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách hợp lý.

Nhiều nhà đầu cơ trúng đấu giá đất rồi bỏ cuộc như 80% lô đất vừa qua ở Thanh Oai cho thấy, thị trường BĐS như canh bạc?

Vấn đề bỏ cuộc sau khi trúng đấu giá cũng được đặt ra, với nhiều nhà đầu tư từ bỏ sau khi trúng thầu tại Thanh Oai, lên đến 80% lô đất. Điều này phản ánh sự bất ổn của thị trường và cho thấy nhiều người tham gia đấu giá không có ý định mua đất thực sự mà chỉ muốn đầu cơ. Điều này xuất phát từ việc nhiều nhà đầu cơ không đủ khả năng tài chính hoặc không đạt được kỳ vọng lợi nhuận sau khi giá đất đã bị đẩy quá cao. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho Nhà nước mà còn tạo ra sự hoang mang cho người dân có nhu cầu thực sự về đất đai.

Đất vùng ven Hà Nội có thực sự giá trị để đầu tư lúc này hay không? Người dân nên bỏ tiền vào đất, vàng hay ngoại tệ?

Đối với câu hỏi về việc đầu tư đất vùng ven Hà Nội, tôi nhấn mạnh rằng đầu tư BĐS luôn là một lựa chọn hấp dẫn, nhưng thời điểm và chiến lược đầu tư là yếu tố quan trọng. Hiện tại, khi giá đất bị thổi phồng quá mức, người dân nên cân nhắc kỹ trước khi đầu tư. Nếu không có đủ hiểu biết về thị trường hoặc không có kế hoạch đầu tư dài hạn, thì việc đầu tư vào đất vùng ven có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong bối cảnh hiện tại, các kênh đầu tư khác như vàng hoặc ngoại tệ có thể là những lựa chọn an toàn hơn cho người dân.

Giải pháp nào ngăn chặn tình trạng tạo sốt đất qua đấu giá ở Hà Nội thời gian qua?

Để ngăn chặn tình trạng thổi giá đất qua các phiên đấu giá, là chuyên gia pháp lý, tôi đề xuất một giải pháp hiệu quả là mở rộng nguồn cung đất đai và tạo điều kiện cho các phiên đấu giá diễn ra công khai, minh bạch hơn. Khi có đủ nguồn cung và thị trường được vận hành dựa trên nguyên tắc cạnh tranh công bằng, giá đất sẽ tự điều chỉnh và tránh được tình trạng bị thổi phồng bởi các nhóm đầu cơ. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng sốt đất ảo mà còn bảo vệ quyền lợi của những người mua đất thực sự và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Nhìn chung, thị trường BĐS tại Hà Nội đang đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là tình trạng giá đất bị đẩy lên quá cao qua các phiên đấu giá. Tuy nhiên, với các biện pháp phù hợp, bao gồm tăng cường nguồn cung quỹ đất, minh bạch hóa quy trình đấu giá, và giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng, những bất ổn này có thể được kiểm soát. Tôi tin rằng sự cải thiện trong quản lý đất đai sẽ giúp thị trường phát triển ổn định và bảo vệ quyền lợi của người dân, doanh nghiệp một cách bền vững.

Xin cảm ơn Luật sư Trương Anh Tú!