Ảnh minh họa - Ảnh: P.Huy

Đánh giá về thị trường giai đoạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản có thể xem là bước vào thời kỳ “hưng phấn” khi mọi phân khúc đều rục rịch phát triển. Sự hưng phấn này đến từ khoảng thời gian dài trầm lắng do ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Song, từ giữa năm 2022, địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do hàng loạt khó khăn đè nén. Cung và cầu đều giảm mạnh, câu chuyện cấp phép, xin các dự án mới đều giảm. Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản đi ngang, có giảm nhẹ đối với đất nền và tăng nhẹ với căn hộ.

“Thăng, trầm” là diễn biến của thị trường bất động sản 2022. Đó cũng là nhận định chung mà giới chuyên gia đưa ra sau khi trải qua một năm biến động của thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, diễn biến của thị trường đã có sự đảo chiều kể từ thời điểm giữa năm 2022. Lượng thanh khoản sụt giảm, doanh nghiệp địa ốc khó khăn, môi giới chuyển nghề. Điểm nổi bật trên thị trường địa ốc, giá bất động sản chững và có phần hạ nhiệt.

Thị trường bất động sản cuối năm có nhiều biến động (Ảnh:P.Huy).

Việc hạn chế tín dụng,lãi suất điều chỉnh tăng nóng đã khiến thị trường bất động sản đột ngột giảm nhiệt, chuyển sang trạng thái trầm lắng, thanh khoản chậm. Điều đó khiến tình hình chung thị trường bất động sản.

Đến hiện tại, khi lãi suất liên tục tăng, trong khi vốn ngân hàng, trái phiếu đều bị siết lại khiến doanh nghiệp “tiến thoái lưỡng nan”, đứng trên bờ vực phá sản. Nhiều công ty địa ốc cắt giảm nhân sự từ 40-70%.

Trông chờ thị trường vào năm 2023?

Thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay cho thấy nhu cầu khách mua để ở vẫn hiện hữu, nguồn cung vẫn tồn tại những sản phẩm tốt đi kèm chất lượng xây dựng và tiện ích hiện đại. Khi giá bán hợp lý và sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, những người có nhu cầu thực sự vẫn quyết định mua để sử dụng.

Vào thời điểm thị trường có biến động về giá, câu hỏi đặt ra sẽ là liệu có nên đầu tư để đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn? Tuy nhiên, thời điểm tốt để đầu tư là khi sản phẩm đầy đủ về pháp lý với mức giá hợp lý. Chuyên gia cho rằng, khi mức giá vẫn cao so với tương quan các dự án xung quanh thì nhà đầu tư có thể chờ đợi các nguồn cung sơ cấp mới đưa ra thị trường.

Phân khúc biệt thự và nhà liền kề số lượng giao dịch không tốt trong năm 2022 (Ảnh:P.Huy).

Đối với chủ đầu tư, không chỉ dừng lại ở việc phát triển tiện ích nội khu dự án mà còn cần các tiện ích mua sắm, ăn uống, phục vụ đời sống hàng ngày nếu là đại dự án. Đối với các tòa nhà có khối đế thương mại cũng cần tính toán hợp lý để thu hút khách thuê, mang lại sản phẩm hấp dẫn để thu hút người mua.

Đặc biệt chủ đầu tư cũng cần quản lý bài bản dự án để mang lại sự yên tâm cho người mua khi sinh sống hoặc để khi bán cũng đảm bảo về giá. Do đó, phải tính bài toán hợp lý trong tổng thể thì mới có thể thành công.

Giá bất động sản sẽ hạ

Tốc độ giảm nhiệt của thị trường địa ốc hiện hữu ở nhiều phân khúc. Ngay cả với loại hình đánh vào nhu cầu ở thực như chung cư đã qua sử dụng hay nhà đất trong ngõ cũng đã bắt đầu chững lại về giá. Với loại hình nhà đất trong ngõ, xu hướng giảm từ 5-10% đã lan rộng trên thị trường.

Theo giới chuyên gia, giá bất động sản hạ là điều hoàn toàn dễ lý giải bởi sau thời gian tăng giá quá mạnh. Chính áp lực vốn vay khiến nhà đầu tư và giới đầu cơ buộc phải cắt lỗ.

Các nhà đầu tư ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.

Sự giảm giá chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo. Thứ hai, bất động sản hạ giá ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như chung cư bình dân giao dịch vẫn có, khả năng hạ giá thấp.Những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.Song với loại hình mà đầu cơ, giá cao thì sẽ có sự giảm giá mạnh mẽ.

Với loại hình chung cư, khó có sự giảm giá mà chỉ chững lại do nguồn cung khan hiếm.Giá một số phân khúc như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng có hạ. Nhưng bước sang năm 2023, mức giá sẽ khó có thể hạ tiếp và kỳ vọng khởi sắc nhờ tín hiệu tích cực từ thị trường.