Những tín hiệu lạc quan
Trong năm 2020, dự báo tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam tổng thể là ổn định theo chiều hướng bình ổn. Do đó, thị trường BĐS sẽ tiếp tục phát triển ổn định, tính rủi ro nếu có cũng rất thấp.
Trong năm 2020, thị trường BĐS sẽ có những điều chỉnh lớn từ Nhà nước, đặc biệt Luật Đất đai năm 2020 sẽ được trình Quốc hội, theo chiều hướng tháo gỡ giúp doanh nghiệp phát triển chứ không phải hạn chế, cản trở. Điều này được dự báo sẽ hạn chế tính chồng chéo chính sách hiện nay.
Hơn nữa, doanh nghiệp bất động sản hiện nay hầu hết ở quy mô vừa và nhỏ, nguồn vốn ít lại gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Các doanh nghiệp lớn hiện đang tái cơ cấu, điều chỉnh danh mục đầu tư.
Xu hướng biến động của dòng tiền vận hành vào nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng không có những biến động lớn.
Ngoài ra, gần đây, tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến. Tựu chung là do thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường.
PGS. TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương dự báo ba kịch bản có thể xảy ra với thị trường BĐS cuối năm 2019 – đầu 2020.
Theo đó, chiếm ưu thế là kịch bản ổn định, thị trường có đi lên, với giả thiết là tình hình thế giới không biến động xấu – nhất là chiến tranh thương mại Mỹ – Trung. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. Tuy nhiên, nếu tình hình kinh tế thế giới xấu đi, luồng tài chính quốc tế biến động theo hướng vốn rút khỏi Việt Nam thì mới có thể xảy ra tình huống đi xuống của thị trường BĐS Việt Nam.
Kịch bản thứ hai cũng khá tích cực. Đó là tình hình kinh tế thế giới vận hành theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Các hiệp định Việt Nam ký kết với các nước (EVFTA, CPTPP, AEC…) triển khai tốt, luồng vốn chảy vào Việt Nam nhiều hơn, thị trường BĐS Việt Nam sẽ diễn biến tốt. Khả năng này có thể xảy ra.
Kịch bản thứ ba mang tính tiêu cực. Đó là khi tình hình kinh tế thế giới biến động không thuận, luồng vốn rút khỏi Việt Nam, thị trường BĐS sẽ biến động tiêu cực.
“Kịch bản này ít có khả năng xảy ra nhất, nhưng không phải không thể”, ông Chung nói.
Lựa chọn phân khúc tiềm năng
Về các phân khúc tiềm năng trong năm 2020, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp sẽ tiếp tục là đầu tàu dẫn dắt thị trường. Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TPHCM.
Quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn; thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… dẫn tới hàng năm, Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị.
Bên cạnh đó, các dự án nhà liền kề trong các khu đô thị lớn cũng sẽ rất hấp dẫn. Kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định sẽ giúp một tầng lớp người dân giàu lên và sẽ có nhu cầu lớn với phân khúc này.
Đối với thị trường BĐS đất nền, nhất là khu vực các tỉnh miền Đông Nam bộ, sau diễn biến từ vụ việc của Công ty Alibaba, công tác quản lý của chính quyền sẽ chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. Dự báo nguồn cung và lượng giao dịch đất nền có thể sụt giảm mạnh.
Dù vậy, theo các chuyên gia, đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong 2020. Do đất nền là sản phẩm đầu tư dài hạn, nên khi quyết định đầu tư phân khúc này, nhà đầu tư cần có dòng tiền ổn định và xác định đầu tư trung - dài hạn.
Với thị trường BĐS du lịch tại một số địa phương như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang... dự báo thị trường tiếp tục chững lại, trầm lắng hơn so với giai đoạn 2017-2018.
Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cũng là một điểm sáng trên thị trường BĐS thời gian qua. Theo đó, thị trường đã có sự sàng lọc các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, tạo ra “cuộc chơi” nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư có tâm và có tầm, cung cấp nguồn cung khá ổn định và thanh khoản tốt.
Hiện nay, BĐS nghỉ dưỡng không chỉ tập trung ở những thị trường truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… mà đang mở rộng ra tại các địa phương mới nổi có tiềm năng ở khu vực phía Bắc như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Hải Phòng, Hòa Bình…
Nhưng BĐS nghỉ dưỡng đang hướng tới những mô hình đầu tư ổn định lâu dài. Do đó, cuộc chơi sẽ không dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn ngắn hạn, đầu tư lướt sóng… trong năm 2020, BĐS nghỉ dưỡng vẫn sẽ tiếp tục có tốc độ phát triển tốt dựa trên những tiềm năng có một không hai của Việt Nam.
Còn với BĐS công nghiệp được các chuyên gia dự báo lạc quan cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.