Năm 2019 thị trường bất động sản tiếp tục sụt giảm nhiều mặt.

Tái diễn sụt giảm

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), năm 2019 là năm thứ hai liên tiếp thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức lớn. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.

Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Giá nhà tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% so với năm 2018. Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018. Trong đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch, cũng giảm 20% so với năm 2018.

Còn theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh, năm 2019 lĩnh vực bất động sản có số lượng doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc bị giải thể cao nhất, với 598 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8% và 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 39,4%, so với năm 2018.

Tại TPHCM, năm 2019 chỉ có 04 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án, giảm 85%. Chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án, giảm 80%. Có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 14,1% so với năm 2018.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất của TPHCM năm 2019 cũng bị sụt giảm đáng kể so với năm 2018 và nhất là so với năm 2017. Thu tiền sử dụng đất 2019 chỉ đạt 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm 2018 và giảm 18,2% so với năm 2017. Năm 2019, số nợ tiền sử dụng đất là 974 tỷ đồng tăng 33,4% so với năm 2018; Số nợ tiền thuê đất là 2.837 tỷ đồng, tăng đến 85,9% so với năm 2018.

Ngoài ra, năm 2019 tăng trưởng dư nợ tín dụng của nền kinh tế cả nước tuy đạt 13,5%, nhưng dư nợ tín dụng bất động sản lại tăng trưởng khá thấp, chỉ đạt 8,8% do thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng.  

Để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã coi trọng huy động vốn trên sàn chứng khoán, nhất là phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2019 phát triển rất mạnh với 250.000 tỷ đồng, trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đứng thứ hai (sau trái phiếu ngân hàng) với cam kết lợi suất rất cao 12-14,5%/năm, cá biệt đến 20%/năm, nên có tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân.

Năm 2020 có thể sốt đất nền.

Những chính sách mới báo hiệu thị trường

Nhìn chung năm 2020 sẽ có nhiều chính sách, pháp luật mới tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam. Trong đó, công tác hoàn thiện thể chế pháp luật được đẩy mạnh, với lộ trình sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai và pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và nhất là yêu cầu cấp bách phải sửa đổi ngay một số văn bản dưới luật nhằm khai thông các điểm nghẽn, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp nhân dân.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 01/01/2020 của Chính phủ về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2020, là Nghị quyết được cộng đồng doanh nghiệp rất chờ đợi, kỳ vọng sẽ kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh để đảm bảo phát triển bền vững.

Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ ngày 01/01/2020 đã xác định lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, kiểm soát tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản, sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, tạo áp lực tích cực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh và tìm kiếm thêm các nguồn vốn đầu tư thay thế. Mặt tiêu cực là làm cho doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng hơn trước, có thể dẫn đến giảm tổng cầu của thị trường, nhất là đối với phân khúc bất động sản cao cấp.

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m²/căn, mở ra triển vọng giải quyết nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, giới trẻ mới lập nghiệp mới lập gia đình. Việc hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền sử dụng đất, xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành đối với dự án căn hộ du lịch (condotel) sẽ chấn chỉnh và tạo điều kiện để phát triển đúng hướng các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư thứ cấp.

Theo HoREA, phân khúc thị trường căn hộ chung cư nhà ở thương mại 01-02 phòng ngủ, có giá vừa túi tiền (trên dưới 2 tỷ đồng/căn) tiếp tục giữ vị trí chủ đạo trong thị trường bất động sản, đi đôi với nguồn cung dự án nhà ở xã hội tăng thêm trong năm 2020.

Ngoài ra, có thể từ quý 3/2020 trở đi thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh hơn trước đây. Năm 2020, ít có nguy cơ xảy ra “bong bóng”, nhưng có thể xảy ra tình trạng sốt giá đất nền cục bộ ở một số khu vực có quy hoạch phát triển đô thị, phát triển giao thông. Nhưng trong 06 tháng đầu năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản có thể vẫn còn phải tiếp tục đương đầu với các khó khăn, thách thức.