Quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán trong Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua ngày 28/11, có hiệu lực từ 1/1/2025, được kỳ vọng giảm thiểu những hệ lụy.

Trao đổi với Khoa học và Đời sống, TS Lê Duy Bình - Chuyên gia kinh tế, Giám đốc điều hành Economica Việt Nam và Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú (TAT Law Firm), đều cho rằng quy định mua nhà trên giấy đặt cọc tối đa 5% giá bán sẽ bảo vệ quyền lợi cả khách hàng và chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS).

Xóa sổ lợi dụng đặt cọc để lừa đảo

Quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán (bất động sản hình thành trong tương lai) sẽ giảm thiểu những hệ lụy, chiêu trò lừa đảo từng xảy ra trước đây?

TS Lê Duy Bình: Với quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, rõ ràng rủi ro pháp lý đối với người mua sẽ bớt đi. Đồng thời, trách nhiệm đối với chủ đầu tư lớn hơn. Tiền cọc chỉ là một khoản ban đầu. Sau khi đạt được một số tiêu chí, chủ đầu tư vẫn có thể yêu cầu khách hàng phải đóng thêm những đợt tiếp theo.

Ví dụ, sau khi nhận đặt cọc 5%, hoàn thành hạng mục, công việc nào đó trong dự án, chủ đầu tư có quyền thu tiếp 10% đến 15% khi thương thảo với người mua nhà. Như vậy, để làm điều đó, các chủ đầu tư phải có trách nhiệm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Khi đó, giảm rủi ro cho người mua và khiến các chủ đầu tư có trách nhiệm hơn với dự án đang thực hiện theo đúng tiến độ.

TS Lê Duy Bình - Chuyên gia kinh tế, Giám đốc điều hành Economica Việt Nam.

Luật sư Trương Anh Tú: Trước đây, Luật Kinh doanh BĐS 2006, 2014 đều không quy định về “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm dự án, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền. Do đó, giới cò đất, doanh nghiệp BĐS lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ “tiền đặt cọc” để nhận “tiền đặt cọc” của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 30 - 40%, thậm chí 90 - 95% giá trị tài sản giao dịch. Cũng có hiện tượng lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích “lừa đảo”, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng. Điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba.

Bởi vậy, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 đã bổ sung quy định về “đặt cọc” tối đa 5% giá bán là cần thiết. Thực tế, mức 5% giảm thiểu được việc chủ đầu tư nhận huy động vốn quá nhiều từ khách hàng. Đây là mức đặt cọc khác với huy động vốn, góp phần ngăn chặn hiện tượng chủ đầu tư mập mờ giữa hai hình thức này, liên tục huy động vốn từ khách hàng bằng việc yêu cầu nhiều lần chuyển tiền cọc lên tới 15% giá trị hợp đồng.

Bảo vệ quyền lợi khách hàng và chủ đầu tư dự án BĐS

Quy định mức cọc không quá 5% giá bán BĐS được cho là mức đặt cọc hợp lý để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc. Mức đặt cọc trên sẽ đảm bảo cho khách hàng và chủ đầu tư như thế nào?

Luật sư Trương Anh Tú: Thông thường, giao dịch đặt cọc diễn ra trên thực tế thường dao động từ 5-10% giá bán BĐS. Mức này không quá cao, không quá thấp để đảm bảo việc thực hiện của các bên. Nếu thấp quá, các bên có thể sẵn sàng phá cọc. Còn cao quá, bên đặt cọc khó đáp ứng được. Do vậy, mức 5 -10% là vừa phải, đáp ứng được nhu cầu các bên. Đối với dự án BĐS, giá bán phần lớn có giá thành lên tới tiền tỷ, mức 5% là phù hợp.

Quy định đặt cọc Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi như trên sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên. Bởi bản chất của đặt cọc là đảm bảo giao dịch được thực hiện. Đối với bên mua, thuê mua, sau khi đặt cọc, quyền lợi được đảm bảo trong trường hợp chủ đầu tư chậm ký kết hợp đồng mua.

Theo đó, khi xảy ra trường hợp này, người mua có thể đòi lại cọc, buộc chủ đầu tư chịu phạt cọc (hạn chế được rủi ro chủ đầu tư chậm ký kết hợp đồng mua bán theo thời gian đã thoả thuận). Đối với chủ đầu tư, mức cọc trên sẽ tạo điều kiện cho họ nguồn vốn nhất định, đồng thời đảm bảo người mua thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, hạn chế rủi ro phá cọc của người mua.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú.

TS Lê Duy Bình: Trên thị trường, việc đặt cọc bao nhiêu do thỏa thuận giữa người mua, người bán, nhưng thị trường phải hoạt động một cách tương đối minh bạch và rõ ràng. Tuy nhiên, ở thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, có nhiều yếu tố mà quyền lực lại nằm ở bên bán và cho thuê. Người mua thường có vị thế yếu hơn nên hay bị áp đặt điều kiện bất lợi. Một trong những điều kiện đó là đặt cọc.

Trước đây, có những trường hợp đòi đặt cọc đến 10% hoặc cao hơn. Mức đó là chiếm dụng vốn rất lớn của người mua nhà. Nếu họ thực hiện dự án đúng tiến độ, ở một góc độ nào đó, là sự chấp nhận của người mua. Tuy nhiên, cũng có những dự án mà họ không thực hiện đúng tiến độ, bán nhà trên giấy gây rủi ro lớn đối với người mua. Do vậy việc đặt mức trần nào đó với mức cọc 5% là cần thiết, phù hợp để bảo vệ quyền lợi người mua BĐS trên giấy, chưa hình thành trên thực tế, giúp minh bạch hơn.

Đối với doanh nghiệp BĐS, họ có thể không thích lắm việc quy định mức đặt cọc như trên, dù nhằm đảm bảo quyền lợi hai bên. Tuy nhiên, nó sẽ tạo ra sức ép để các chủ đầu tư có trách nhiệm hơn, đẩy nhanh tiến độ dự án, thực hiện trách nhiệm đối với người mua nhà hoặc bên thuê. Điều này tốt cho chính việc quản trị tài chính, quản trị dự án và các sản phẩm của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư không chỉ trông chờ tiền đặt cọc từ khách hàng để thực hiện dự án. Họ còn phụ thuộc vốn tự có, vốn huy động từ vay vốn, trái phiếu… Như vậy, tiềm lực tài chính của các chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng để họ có thể đảm bảo được tài sản đủ điều kiện bán ra thị trường.

Băn khoăn nếu chủ đầu tư “lách luật”

Một số ý kiến còn băn khoăn về việc quy định này kiểm soát rất chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư. Chủ đầu tư nếu “lách luật”, ký kết dưới hình thức khác như thỏa thuận hợp tác, sẽ đặt ra dấu hỏi về tác dụng của quy định trên? Kiểm soát vấn đề này thế nào?

Luật sư Trương Anh Tú: Những băn khoăn nói trên hoàn toàn có cơ sở. Về mức cọc 5%, tôi cho rằng phù hợp. Tuy nhiên, về thời điểm đặt cọc, luật quy định khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, có thể nói kiểm soát khá chặt chẽ. Bởi ở thời điểm “đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”, không cần thiết phải ký kết hợp đồng đặt cọc. Chủ đầu tư có thể ký kết luôn hợp đồng mua bán và thu tiền thanh toán theo thoả thuận, không bị giới hạn 5%.

Điều này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư “lách luật” bằng thoả thuận khác, không phải đặt cọc. Để khắc phục, cần phổ biến các quy định mới về đặt cọc đến người dân. Khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư, người dân chỉ ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, đảm bảo quyền lợi cho mình.

TS Lê Duy Bình: Trên thực tế, bao giờ cũng có những hình thức giao kết khác nhau. Có thể một số chủ đầu tư tiếp tục sử dụng biện pháp này và vẫn lợi dụng được một số người mua nhà, nhưng điều này chỉ xảy ra trong ngắn hạn.

Về lâu dài, thị trường BĐS phải hoạt động một cách minh bạch hơn, theo đúng quy luật. Quyền lực giữa người bán và mua sẽ cân bằng hơn. Đến thời điểm đó, những chiêu trò “lách luật” như vậy không còn ý nghĩa và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp làm ăn rõ ràng, minh bạch, vì quyền lợi khách hàng. Các chiêu trò sẽ trở lên lỗi thời. Thời gian qua đã minh chứng, nhiều công ty BĐS sử dụng chiêu trò đã bị thị trường không chấp nữa và buộc phải rút lui.

Xin cảm ơn các chuyên gia về cuộc trao đổi trên!