Gom tiền, phòng bất trắc

Khảo sát của một số đơn vị môi giới BĐS cho thấy, thị trường BĐS đang chịu tác động kép từ dịch bệnh lẫn pháp lý kéo dài, khoảng 1/3 số lượng nhà đầu tư (NĐT) cá nhân không còn mặn mà với việc đầu cơ lướt sóng ở các dự án căn hộ, đất nền. Nhiều người chấp nhận giảm lợi nhuận để đẩy hàng nhanh hơn. Chính tâm lý ngại rủi ro đã tác động rõ nét đến hoạt động đầu tư trên thị trường BĐS ở thời điểm này.

Đại diện phòng kinh doanh của một công ty BĐS trên địa bàn Dĩ An, Bình Dương cho hay, hiện tại lướt sóng căn hộ không thể nói trước được điều gì vì còn phụ thuộc vào tình hình thị trường nói chung. Kỳ vọng lợi nhuận "lướt sóng ở thời điểm này sẽ không thể bằng các giai đoạn trước. Do đó, NĐT có nguồn vốn mỏng cần xem xét kỹ trước khi tham gia vào thị trường với ý định "lướt sóng" ngắn hạn.

Trước đây, nếu dự án thuận lợi về tiến độ xây dựng và mọi vấn đề pháp lý đều ổn thỏa, một NĐT có thể thu về khoản tiền chênh lệch từ 50 triệu - 300 triệu đồng khi lướt sóng căn hộ, đất nền trong khoảng thời gian ngắn.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2019, việc đầu cơ "lướt sóng" ở các dự án căn hộ trên địa bàn TPHCM đã không còn mang lại mức lợi nhuận mong muốn. Hàng trăm dự án bị trục trặc do nhiều nguyên nhân như vướng đất công, lùm xùm pháp lý, chủ đầu tư thiếu tiềm lực về tài chính.

Hàng nghìn NĐT bị chôn vốn nhiều năm liền do trót ký hợp đồng giữ chỗ với giá trị cao nhưng dự án không hoàn thành. Thậm chí, nhiều dự án khi khách hàng căng băng rôn đòi tiền thì CĐT tìm cách né tránh hoặc bổ sung nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng trong hợp đồng thanh lý. Từ những rắc rối trên, niềm tin của NĐT vào các dự án căn hộ cũng mất dần.

Với phân khúc đất nền cũng diễn ra tương tự, nhiều lùm xùm pháp lý, dự án "ma" tràn lan đã khiến NĐT vào thị trường một cách thận trọng, không còn chuyện mua bán ồ ạt như trước dẫn đến việc lướt sóng kiếm lời của giới đầu tư ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS hiện đang chững lại rõ nét do quá nhiều khó khăn ập đến cùng lúc. NĐT ngại rủi ro nên vội vàng thu hồi dòng tiền là điều tất yếu. Mặt khác, nhiều người cũng có xu hướng giữ tiền mặt để dự phòng khi bất trắc. Họ không kì vọng lợi nhuận vào việc lướt sóng BĐS, thậm chí còn chưa muốn "xuống tiền" mua lúc này, dù có vốn nhàn rỗi.

Những năm trước, nhiều NĐT tham gia lướt sóng đất nền, chung cư và nhận về lợi nhuận khá tốt trong vòng 6 - 9 tháng, thậm chí khoảng 3 - 4 tháng. Thế nhưng, hiện nay việc vào thị trường trong khoảng thời gian ngắn với vài trăm triệu đồng không còn là bài toán khả thi.

Việc đầu cơ lướt sóng ở các dự án căn hộ không còn mang lại mức lợi nhuận như mong muốn. Ảnh: Hữu Thông.

Chiến lược là dài hạn

Bên cạnh vấn đề pháp lý, những khó khăn khi đại dịch Covid-19 ập đến khiến số giao dịch giảm mạnh. Xu hướng của người dân giờ đây là tích trữ dự phòng dịch bệnh kéo dài, thay vì mua nhà. Phân bổ dòng tiền của các NĐT cũng trở nên chậm rãi hơn, chắc chắn hơn và không còn ồ ạt như trước. Hoạt động đầu tư "lướt sóng" giảm hẳn.

Thị trường gặp khó khăn, lợi nhuận NĐT đạt được không còn dễ dàng như trước. Hiện nay, đầu tư vào căn hộ hay đất nền kỳ vọng mức lợi nhuận vài trăm triệu đồng trong vòng 1 năm dường như rất khó, chỉ rơi cá biệt vào một vài dự án giá còn hợp lý, phù hợp sức mua của số đông khách hàng.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Vietnam cho rằng, dù khó khăn bởi dịch bệnh nhưng thị trường BĐS hiện nay vẫn còn cơ hội cho các NĐT. Tuy nhiên, thời điểm này không phải cuộc chơi của những nhà đầu tư "lướt sóng". Mà quan điểm đầu tư ở giai đoạn hiện nay là phải có chiến lược trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng. Trong đó, NĐT nên đầu tư ở các thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định. Tránh tình trạng đầu tư vào các loại hình sản phẩm giá rẻ, không an toàn, thiếu tính bền vững.

Nhận định về cơ hội cho các nhà đầu tư lướt sóng trong giai đoạn hiện nay, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn sẽ dễ bị sập bẫy trong năm 2020. Thị trường bất động sản năm nay sẽ đứng trước “đầu sóng ngọn gió”, thời ăn may đã hết, nên cần có chiến lược bài bản để đi đường dài.

Theo ông Quang, trong thời gian tới, thị trường sẽ không còn sóng để lướt và sẽ không thích hợp để mua bán liền tay. Điều này ngược với giai đoạn thị trường có nhiều đợt nóng sốt và giá tăng mạnh như 2015 - 2018. Với kịch bản ảm đạm cho năm 2020 như đã được dự báo, để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn, không "lướt sóng" là cách phòng vệ tốt nhất.

Còn bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land thì cho rằng, đầu tư được chia làm 2 loại, đầu tư "lướt sóng" hay đầu tư lâu dài dạng tích lũy tài sản, tránh mất giá đồng tiền hoặc tìm kiếm dòng tiền cho thuê ổn định trong dài hạn.

Trong giai đoạn hiện nay cơ hội đầu tư ngắn hạn không còn do tính thanh khoản giảm, dòng tiền đang lưu thông chậm và giảm mạnh. Đầu tư ngắn hạn thường chỉ mang yếu tố thời điểm khi thị trường sôi động hay có các yếu tố kích hoạt bất ngờ như công bố quy hoạch mới, mở đường hay khởi động các dự án trọng điểm…

Khi thị trường trầm lắng sẽ sàng lọc mạnh nhà đầu tư. Nhà đầu tư ngắn hạn thường vốn yếu, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ sớm rời thị trường. Còn lại các nhà đầu tư dài hạn, có nguồn lực tốt họ sẽ lựa chọn các sản phẩm tốt và chờ đợi đến khi thị trường khởi sắc trở lại. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng hướng đến bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền cho thuê tốt. Đây là thời điểm thuận lợi cho các nhà đầu tư dài hạn lựa chọn.