Quy định "đá" nhau

Theo HoREA, quy định xử phạt hành chính đối với hành vi “chiếm đất” có nhiều bất cập chưa phù hợp với quy định. Cụ thể, tại khoản (1.b) Điều 169 và Khoản 2, Điều 191, Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế” được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trong trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, doanh nghiệp cần phải được quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.

Đồng thời, khoản (1.a) Điều 60, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định “Sở TNMT tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 59, Luật Đất đai” (Khoản 1, Điều 59, Luật Đất đai quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức). Do vậy, khi chủ đầu tư dự án nhà ở đã nộp hồ sơ xin được giao đất và đã được Sở TNMT cấp biên nhận hồ sơ, thì doanh nghiệp đã hoàn thành trách nhiệm của mình. Việc UBND cấp tỉnh chậm ban hành Quyết định giao đất, cho thuê đất không phải lỗi của doanh nghiệp.

Theo HoREA, việc Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử lý hành chính đối với hành vi “chiếm đất” cũng chưa phù hợp với quy định điều kiện khởi công xây dựng công trình tại Luật Xây dựng. Ví dụ, trường hợp doanh nghiệp X đã được UBND thành phố ban hành Quyết định về “chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư”, dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, đã được Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật của dự án.

Doanh nghiệp X đã nộp hồ sơ xin giao đất dự án nhà ở (tổng diện tích dự án là 5,2ha, trong đó doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng 4,5ha, chiếm 86,04%. Ngoài ra còn có 0,7ha đất rạch do Nhà nước quản lý, chiếm 13,96% diện tích dự án) và đã được Sở TNMT cấp biên nhận hồ sơ từ tháng 05/2018. Nhưng đến nay, doanh nghiệp X vẫn chưa nhận được Quyết định giao đất của UBND thành phố. Doanh nghiệp X đã khởi công xây dựng công trình theo quy định tại Điều 107, Luật Xây dựng, nhưng vẫn bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai do chưa có quyết định giao đất.

Trước đây, khoản 2, Điều 3, Nghị định 102/2014/NĐ-CP trong trường hợp cá nhân, tổ chức “sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai” giải thích hành vi “chiếm đất” theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP hợp lý hơn. Nghị định 102/2014/NĐ-CP chỉ xác định hành vi “chiếm đất” khi sử dụng đất mà chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất. Còn trong trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục và đã được cơ quan có thẩm quyền cấp biên nhận hồ sơ xin được giao đất, cho thuê đất, thì chủ đầu tư sử dụng đất trên thực địa không bị coi là đã có hành vi “chiếm đất”.

Bất cập trong xử phạt hành chính

HoREA kiến nghị cần điều chỉnh  bất cập khác của quy định xử phạt hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất tại khu vực đô thị và biện pháp khắc phục hậu quả. Chẳng hạn, đối với dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (thường bao gồm khoảng 10% diện tích đất ở và khoảng 80% diện tích đất nông nghiệp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, ngoài ra, còn có khoảng trên dưới 10% diện tích là đất rạch, bờ đất, đường… thuộc Nhà nước quản lý) và doanh nghiệp đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư dự án, đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, đã được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, đã được cấp Giấy phép xây dựng (hoặc được miễn Giấy phép xây dựng)... thì chủ đầu tư cần được phép khởi công xây dựng theo Điều 107, Luật Xây dựng.

Lý do, trong trường hợp này có thể hiểu là chủ đầu tư được “sử dụng đất trên thực địa” để khởi công xây dựng công trình của dự án, và chủ đầu tư chỉ được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã hội đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, về kinh doanh bất động sản…

Pháp luật đất đai không quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn thi công các công trình của dự án, mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong 02 trường hợp. Gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (bao gồm hình thức phân lô bán nền), thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, theo quy định tại Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trình tự, thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở, quy định sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở TNMT các giấy tờ, trong đó có chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, theo quy định tại Khoản 1, Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng không quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn thi công các công trình của dự án, mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi bán nhà, công trình xây dựng, kể cả bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh bất động sản, tại Điều 8 đã quy định 08 hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản, trong đó có hành vi “Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” và tại Khoản 7, Điều 22 đã quy định nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng, kể cả bán bất động sản hình thành trong tương lai, là phải “Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật”.