Để đưa ra được đáp án chính xác, HoREA đã căn cứ vào Quyết định số 1015 (ngày 22/10/2019) của Ban Quản lý đầu tư, xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Quyết định này đã chỉ ra chỉ tiêu quy hoạch xây dựng của 04 lô đất. Lô đất ký hiệu 3.5 (diện tích 6.446m2) có số căn hộ là 76 căn, diện tích sàn nhà ở 11.400m2. Lô đất ký hiệu 3.8 (8.561m2) có số căn hộ là 113 căn, diện tích sàn nhà ở 20.000m2.

Lô đất ký hiệu 3.9 (5.009m2) có số căn hộ là 101 căn, diện tích sàn nhà ở 15.200m2. Lô đất ký hiệu 3.12 (10.060m2) có số căn hộ là 570 căn, diện tích sàn nhà ở 68.400m2.

Đầu tiên là lô đất 3.5. Lô này có giá trúng thầu là 3.820 tỷ đồng, với đơn giá 592 triệu đồng/m2 đất ở. Như vậy cấu thành giá đất bình quân lên đến gần 47,2 tỷ đồng/căn.

HoREA cho rằng với chi phí đầu tư xây dựng bình quân gần 2,3 tỷ đồng/căn (tổng chi phí đầu tư của cả dự án 169 tỷ đồng, chưa bao gồm các chi phí khác, theo hồ sơ mời đấu giá), tổng doanh thu bán hàng sẽ lên tới 6.483 tỷ đồng.

Như vậy, giá bán bình quân căn hộ có thể lên đến 80 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT), tương đương 666 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Mức giá bán căn hộ này có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,3 - 4,4 lần.

Lô đất 3.8 có giá trúng đấu giá là 4.000 tỷ đồng, với đơn giá 467 triệu đồng/m2 đất ở. Giá đất bình quân lên đến gần 35,4 tỷ đồng/căn.

Cũng giống lô 3.5, với chi phí đầu tư xây dựng bình quân 2,4 tỷ đồng/căn thì tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án 272 tỷ đồng, tổng doanh thu bán hàng 6.920 tỷ đồng.

HoREA dự đoán giá bán bình quân căn hộ lên đến 61,2 tỷ đồng/căn, giá này chưa bao gồm VAT, tương đương 510 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Tức là mức giá bán căn hộ có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,5 - 3,4 lần.

Tiếp đến là Lô đất 3.9. Lô này có giá trúng đấu giá là 5.026 tỷ đồng, với đơn giá 1,03 tỷ đồng/m2 đất ở, cấu thành giá đất bình quân lên đến 46,53 tỷ đồng/căn.

Với chi phí đầu tư xây dựng bình quân giống hai lô trên thì ttổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án sẽ là 218 tỷ đồng. Và tổng doanh thu bán hàng 8.494 tỷ đồng, với giá bán bình quân căn hộ lên đến 78,6 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm VAT). Giá này tương đương 640 triệu đồng/m2 sàn căn hộ.

Cuối cùng là lô đất 3.12 có giá trúng đấu giá là 24.500 tỷ đồng, với đơn giá 2,43 tỷ đồng/m2 đất ở, cấu thành giá đất bình quân lên đến 40,8 tỷ đồng/căn.

Với chi phí đầu tư xây dựng bình quân thấp hơn 3 lô trên chỉ 2,1 tỷ đồng/căn thì tổng chi phí đầu tư xây dựng của cả dự án 1.288 tỷ đồng. Tổng doanh thu bán hàng 41.775 tỷ đồng.

HoREA cũng đưa ra dự đoán giá bán bình quân căn hộ lên đến 69,6 tỷ đồng/căn, tương đương 580 triệu đồng/m2 sàn căn hộ. Mức giá bán căn hộ này có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9 – 3,8 lần trong thời gian tới.

Điều đáng nói, có sự trùng khớp là đơn giá đất trúng đấu giá trong mỗi m2 sàn căn hộ của cả 4 lô đất đều nằm trong khoảng 200 triệu đồng - 340 triệu đồng/m2. Giá này cao hơn giá căn hộ cao cấp trong thời điểm hiện tại 150 - 200 triệu đồng/m2.

HoREA đề nghị TP. HCM xem xét có thể điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng một số lô đất còn lại tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Cụ thể là tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa của công trình.

Điều này sẽ đảm bảo tiêu chí cao cấp của khu đô thị mới Thủ Thiêm, đồng thời tăng hiệu quả kinh doanh và giúp tăng giá trúng đấu giá góp phần tăng thêm nguồn thu bổ sung cho ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.