Xây 2 chung cư, được 99ha đất

Theo đó, Hải Phòng kiến nghị Thủ tướng chấp thuận cho sử dụng 2 khu đất trụ sở cũ của Quận ủy, HĐND, UBND quận Hồng Bàng tại số 42 phố Lê Đại Hành và trụ sở cũ của Đài Phát thanh - Truyền hình Hải Phòng tại số 199 phố Tô Hiệu, để thanh toán cho Công ty CP đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy (Công ty Hoàng Huy) – chủ đầu tư Dự án BT thực hiện cải tạo chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm trên địa bàn thành phố. Cụ thể là thanh toán cho công trình xây dựng chung cư HH3, HH4 thuộc phường Đồng Quốc Bình, quận Ngô Quyền.

Chung cư do Công ty Hoàng Huy xây dựng tại phường Đồng Quốc Bình theo hợp đồng BT đổi 99ha đất tại Hải Phòng.

Đề nghị của UBND TP Hải Phòng cho biết, trụ sở 2 cơ quan này đã được xây dựng mới bằng nguồn ngân sách. Các trụ sở cũ không còn nhu cầu sử dụng, công trình trên đất cũng xuống cấp. Vì vậy đề nghị được sử dụng 2 trụ sở này để đối ứng thanh toán cho Công ty Hoàng Huy.

Được biết, tại phường Đồng Quốc Bình, theo hình thức BT, thành phố Hải Phòng đã thực hiện dự án xây dựng 4 chung cư mới thay thế chung cư cũ. Các chung cư mới do Công ty Hoàng huy xây dựng mang ký hiệu từ HH1 tới HH4.

Trong đó, 2 chung cư HH3 và HH4 cao 29 tầng, 1 tầng hầm, gồm 1.456 căn hộ, tổng vốn đầu tư 1.668 tỷ đồng được khởi công trước. Công ty Hoàng Huy đã xây dựng xong và đang hoàn thiện 2 tòa chung cư này để bàn giao cho người dân.

Theo hợp đồng BT, với 2 chung cư HH3-HH4, TP Hải Phòng cam kết giao cho Công ty Hoàng Huy 7 lô đất có tổng diện tích 99ha. Trong đó, có 6 lô đất rộng 11ha có giá trị khá cao tại trung tâm các quận nội thành.

Cụ thể, đó là các khu đất nhà máy đóng tàu Sông Cấm rộng 5,1ha, các lô đất CH1, CH13, N78 khu đô thị Hồ Sen - Cầu Rào rộng 2,6ha, khu 2a Sở Dầu rộng 1,1ha, trụ sở cũ quận Hồng Bàng rộng 0,8ha, trụ sở cũ Viện Kiểm sát Nhân dân thành phố (phố Phan Bội Châu) rộng 1,1ha, trụ sở cũ Đài phát thanh - truyền hình Hải Phòng rộng 0,3ha. Khu đất đối ứng thứ 7 tại khu đô thị Bắc Sông Cấm, rộng 88ha.

Đến nay, Hải Phòng đã thanh toán cho Công ty Hoàng Huy khu đất nhà máy đóng tàu Sông Cấm. Công ty đã xây dựng thành khu biệt thự, nhà phố liền kề cao cấp và đang bán kinh doanh. Công ty Hoàng Huy hiện cũng đang xây dựng nhà phố liền kề cao cấp tại các khu đô thị Hồ Sen - Cầu Rào và tại khu 2a Sở Dầu.

Sau khi triển khai xây dựng 2 chung cư HH3 và HH4, vào tháng 3/2019, Công ty Hoàng Huy tiếp tục khởi công hai chung cư HH1, HH2 cao 28 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 88.948,6m2 trên diện tích 6.295,38m2, gồm 1.030 căn hộ, tổng vốn đầu tư 1.321 tỷ đồng. Dự kiến, 2 chung cư này sẽ hoàn thành cuối năm 2020. Hải Phòng dự kiến dùng 5 khu đất để thanh toán cho Công ty Hoàng Huy khi xây dựng 2 chung cư HH1, HH2.

Không khéo Hải Phòng hết đất thanh toán

Ngoài xây dựng 4 chung cư tại phường Đồng Quốc Bình, Công ty Hoàng Huy còn được Hải Phòng chọn là nhà đầu tư cải tạo loạt chung cư cũ tại quận Ngô Quyền theo hình thức hợp đồng BT. Đó là các dự án chung cư VM1 phường Vạn Mỹ (dự kiến đầu tư 700 tỷ đồng), dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ U1, U2, U3 phố Lê Lợi (dự kiến đầu tư hơn 109 tỷ đồng).

Như trên đã dẫn, 2 chung cư HH3 và HH4 thuộc phường Đồng Quốc Bình có tổng đầu tư (theo Công ty Hoàng Huy) là 1.668 tỷ đồng với 1.456 căn hộ. Tương ứng đầu tư bình quân khoảng 1,14 tỷ đồng/căn hộ (không gồm giá đất, do chung cư thuộc Nhà nước). Hiện chưa rõ mức bình quân này có bao gồm toàn bộ chi phí hạ tầng và chi phí xây dựng 2 tầng trung tâm thương mại dịch vụ, nhà hàng, nhà trẻ, thư viện… để kinh doanh (không gồm căn hộ) tại 2 chung cư này?

Tuy nhiên, 2 chung cư HH1 và HH2 có diện tích sàn xây dựng 88.948,6m2 (gồm diện tích thương mại, phụ trợ), tổng vốn đầu tư 1.321 tỷ đồng, tương ứng suất đầu tư bình quân hơn 14,8 triệu đồng/m2 sàn. Điều đó cho thấy, giá xây dựng bình quân mỗi mét vuông sàn căn hộ tại 4 chung cư này chắc chắn phải thấp hơn suất đầu tư bình quân toàn dự án.

Hiện, giá “hỏa hồng” căn hộ - bán quyền được thuê nhà Nhà nước – tại 2 chung cư HH3, HH4 đang được chào công khai vào khoảng từ 730 – 820 triệu đồng/căn tùy diện tích, tương ứng bình quân 13 triệu/m2. Tức là, khá sát với giá đầu tư bình quân xây dựng căn hộ tại đây (giá thuê nhà nhà nước tại đây dự kiến 10.000đ/m2/tháng). Điều đó có nghĩa, người dân đã sẵn sàng “mua” quyền được thuê căn hộ tại 4 chung cư này ở mức sát với giá xây dựng.

Tất nhiên, có thể lập luận là đa số dân tập thể Đồng Quốc Bình nghèo, khó có khả năng chi trả ở mức gần 1 tỷ đồng để mua nhà tại chung cư mới. Thậm chí là khó có khả năng thuê nhà Nhà nước với giá cao tới vài triệu đồng mỗi tháng. Do vậy, vốn ngân sách cần đầu tư xây lại chung cư để tiếp tục cho dân thuê, vì có bán dân cũng không đủ tiền mua. Từ đây, phương án áp dụng hình thức BT để vừa xây dựng lại được chung cư cũ, vừa giúp hình thành những dự án, những khu đô thị mới đáp ứng nhu cầu nhà ở đúng quy hoạch của thành phố dường như thành hợp lý. Đi kèm với đó là gia tăng nguồn thu từ đất để tái đầu tư phát triển đô thị.

Đó cũng là lý do Hải Phòng triển khai Dự án cải tạo, xây dựng mới các chung cư trên địa bàn Hải Phòng có quy mô đầu tư dự tính 15.155 tỷ đồng. Bao gồm xóa bỏ 178 chung cư để xây dựng lại, cải tạo, nâng cấp 27 chung cư. Trong đó, vốn ngân sách là trên 3.700 tỷ đồng, vốn đầu tư hình thức BT là trên 11.400 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Văn Tùng - Chủ tịch UBND TP Hải Phòng - thành phố đặt mục tiêu đến năm 2023, tức là trong vòng 3 năm tới, sẽ hoàn thành 7.100 căn hộ và xóa bỏ toàn bộ 178 chung cư xuống cấp trên địa bàn. Đó là một kế hoạch tham vọng, đang được thành phố triển khai khá đúng thời gian. Tuy nhiên, điểm trừ trong tham vọng này, là nguyên tắc đầu tư Hải Phòng xác định và áp dụng trong những dự án theo hình thức BT với Công ty Hoàng Huy dường như khá... phóng túng.

Vì chỉ riêng với 2 chung cư HH3, HH4 tổng đầu tư 1.668 tỷ đồng, Hải Phòng đã xác định thanh toán cho nhà đầu tư tới 99ha đất, trong đó có 11ha đất tại các tuyến phố trung tâm của quận nội thành đã cho thấy đất đối ứng dường như đang bị định giá quá thấp và dẫn tới việc phải thanh toán quá nhiều diện tích cho nhà đầu tư. Lưu ý là, với chung cư HH1, HH2, Hải Phòng sẽ còn phải thanh toán tiếp 5 khu đất nữa cho Công ty Hoàng Huy.

Cứ với tốc độ thanh toán này, khi hoàn thành chương trình cải tạo chung cư cũ trị giá 15.155 tỷ đồng, khéo Hải Phòng không còn đất để thanh toán cho các chủ đầu tư BT.

Thông tin bổ sung, tại dự án Hoàng Huy An Đồng - dự án mà Công ty Hoàng Huy phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất – hiện giá thương mại khoảng 720 triệu đồng/căn hộ 63m2 tầng 2 (11,5 triệu/m2), và 1,05 tỷ đồng căn hộ 63m2 tầng 1 (16,6 triệu/m2). Tức là rẻ hơn hẳn giá xây dựng bình quân (không gồm giá đất) tại chung cư Đồng Quốc Bình.