Căn hộ bình dân đã... tuyệt chủng?

Mới đây, một khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cho thấy, khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân tại thành phố có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020.

Hầu hết các đối tượng trên đều có nhu cầu căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 01 tỷ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm. Nhưng họ lại đang gặp nhiều rào cản để tiếp cận nhà ở, nguyên nhân chính là do hệ thống chính sách nhà ở xã hội chưa đầy đủ, chưa sát thực tế. Nguồn cung các sản phẩm nhà ở xã hội quá ít, không đáp ứng được nhu cầu rất lớn của xã hội. Giá nhà cao, gấp từ 20 - 25 lần so với thu nhập bình quân, trong khi các nước phát triển chỉ ở mức từ 5 - 7 lần.

Ghi nhận thị trường cho thấy giá nhà đất tại TPHCM tăng liên tục trong 5 năm qua. Vào năm 2015, giá căn hộ hạng C vào khoảng 16 triệu đồng/m2, nhưng nay đã lên 25 triệu đồng/m2. Đất nền còn tăng chóng mặt hơn, giá đất một số khu vực tăng 200-300% so với cách đây 5 năm.

Căn hộ dưới 1 tỷ đồng hoàn toàn vắng bóng. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho thấy, hiện căn hộ giá bình dân gần như không có. Năm 2018, tỷ lệ nhà giá rẻ 400 - 500 triệu còn 2%. Nhưng sang năm 2019, phân khúc này đã không còn tồn tại. Vì thực tế hiện nay, một căn hộ 55m2 cũng có giá thấp nhất lên tới 1,6 tỷ đồng, thậm chí còn cao hơn nhiều.

Theo báo cáo thị trường bất động sản do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam công bố, quý 1/2020, tổng sản phẩm bất động sản chào bán trên cả nước (gồm cả hàng tồn kho và mới mở bán) đạt hơn 53.200 sản phẩm. Trong đó, riêng Hà Nội có hơn 8.950 căn hộ và TPHCM có hơn 8.400 căn hộ. Tuy nhiên, đáng chú ý là mức giá bất động sản trong quý 1/2020 lại không hề giảm.

Không ít người mua nhà có tâm lý chờ đợi sau khi hết dịch, giá giảm sẽ xuống tiền mua nhà. Tâm lý này của nhà đầu xuất phát từ trải nghiệm thị trường từng trải qua giai đoạn khủng hoảng và giá bất động sản có xu hướng giảm mạnh. Tuy nhiên, các chuyên gia đã đưa ra khuyến nghị nhà đầu tư không nên hy vọng giá sẽ giảm trong thời gian tới.

Thực tế cho thấy, trong cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2008, đến đầu năm 2014 bắt đầu xuất hiện vùng giá đáy, một số dự án đã phải giảm giá mạnh so với năm 2008 để thoát hàng. Song, thị trường thời điểm đó có quá nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực tham gia và cuộc khủng hoảng kéo dài suốt nhiều năm. Còn hiện tại, theo các chuyên gia bất động sản, thị trường trầm lắng trong quý 1/2020 là do ảnh hưởng của chính sách giãn cách xã hội trong mùa dịch.

Nguồn cung càng giảm, giá nhà càng tăng

Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, hơn 2 năm qua, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

“Giá nhà tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15 - 20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%). Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời”, ông Châu nói.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DKRA cho rằng, cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời khi những dự án bất động sản mới có mức giá trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn ngày càng khan hiếm. Càng ngày giá bất động sản càng tăng cao, người mua ngày càng phải đi xa và càng khó tiếp cận cơ hội để mua nhà.

Liên quan đến việc giá bất động sản vẫn duy trì mức tăng trong thời gian qua, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ Việt Nam phân tích, việc giảm giá nhà trong trung và dài hạn là điều khó xảy ra bởi quỹ đất ngày càng hạn chế, khung giá đất tăng, thủ tục pháp lý triển khai bị siết chặt, giải phóng mặt bằng khó khăn, nguồn cung giảm...

Sau đợt khủng hoảng 2011 - 2013, thị trường đã thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, tham gia thị trường hiện tại đa phần là các đơn vị có tiềm lực mạnh, kinh nghiệm, nên khả năng chịu đựng được tốt trước những khó khăn.

Điều này một phần do dịch bệnh mới xảy ra trong hơn 3 tháng, chưa đủ lâu để các doanh nghiệp phải vội vàng giảm giá bán. Trong trường hợp cần đẩy mạnh bán hàng do dịch bệnh kéo dài, chủ đầu tư sẽ áp dụng các hình thức khác như hỗ trợ vay vốn, tặng các gói nội thất… chứ không giảm giá trực tiếp.

Thời gian tới có thể chứng kiến một làn sóng M&A, quá trình thanh lọc sẽ tiếp tục xảy ra khi một số chủ đầu tư chịu áp lực quá lớn về tài chính phải bán đi hoặc hợp tác kinh doanh dự án của mình, đặc biệt là những doanh nghiệp dùng vốn vay quá nhiều.

Còn theo GS Đặng Hùng Võ, nguồn cung bất động sản trong năm 2019 đã giảm rõ rệt. Cụ thể, trong năm 2019, số lượng dự án phê duyệt chỉ bằng khoảng 20% so với năm trước và ở Hà Nội là khoảng 25%.

“Còn nguồn cung hiện nay đã giảm 3 - 4 lần so với năm trước, nên 3 năm tới, tổng nguồn cung nhà chắc chắn sẽ giảm mạnh. Nguồn cung giảm khiến giá nhà sẽ tăng. Do vậy, các nhà đầu tư không nên hy vọng giá sẽ giảm trong thời gian tới. Thực tế, từ đầu năm 2020, giá nhà tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM đã tăng từ 5 - 10%”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Tại báo cáo biến động giá căn hộ vừa được công bố mới đây, CBRE Việt Nam cho biết, hiện tượng tăng giá đồng loạt từ khu Đông đến khu Nam TPHCM trên cả thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) lẫn thị trường thứ cấp (mua đi bán lại). Trong đó, mức tăng giá căn hộ thị trường sơ cấp không quá 25%, trong khi thị trường thứ cấp tăng mạnh ở từng mức khác nhau và tùy từng nơi, có biên độ tối đa ở mức tăng 35%, 40% và thậm chí 65%.