Chủ đầu tư tự ý phân lô, bán nền đất dự án trái quy định mặc dù một số cơ quan chức năng tỉnh Hà Nam đã phát văn bản ngăn chặn.

Hợp pháp hoá bằng cách nào?

Cái tên “Dự án TNR Stars Đồng Văn” vốn chỉ là tên thương mại gắn liền với thương hiệu “TNR Stars” của Tập đoàn TNG Holdings Việt Nam, còn tên chính thức được nêu trong các văn bản pháp lý của cơ quan chức năng tỉnh Hà Nam là “Dự án Khu nhà ở phục vụ Khu công nghiệp (KCN) Đồng Văn (Hà Nam)”. Bởi mục tiêu ban đầu của dự án là “Khu đô thị và nhà ở được xây dựng đồng bộ về cơ sở hạ tầng phục vụ khu công nghiệp”.

Thực tế cho thấy, dự án này được quy hoạch diện tích trên 46ha. Ngay từ năm 2010 khi có quyết định cho phép đầu tư, UBND tỉnh Hà Nam đã yêu cầu chủ đầu tư là “Công ty CP phát triển Hà Nam phải bỏ vốn xây dựng và được kinh doanh trên diện tích đất thương phẩm (không tính diện tích đất xây nhà ở công nhân 42.307m2)”. Và thực hiện theo 2 giai đoạn. Giai đoạn 1: Thực hiện đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật. Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh.

Tức là chủ đầu tư phải bỏ vốn xây dựng và được kinh doanh chứ lúc này không có cơ sở để phân lô, bán nền. Mục đích là xây dựng khu đô thị có hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, phù hợp với các chỉ tiêu về kỹ thuật và kiến trúc của khu đô thị mới, đáp ứng yêu cầu về nhà ở và các dịch vụ công cộng.

Dù chưa đủ điều kiện kinh doanh, không được phép chuyển nhượng đất nhưng giai đoạn 2017 - 2018, chủ đầu tư cùng các sàn giao dịch đã ồ ạt quảng cáo, phân lô, bán đất nền, ký hợp đồng chuyển nhượng đất với khách và cam kết sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Ước nguyện của khách hàng là được cấp “sổ đỏ” và được tự mình xây dựng trên dự án như chủ đầu tư đã cam kết, tuy nhiên dù đã đóng 95% giá trị hợp đồng chuyển nhượng nhưng đến nay mơ ước chưa thể thành hiện thực, bởi dự án này thuộc trường hợp bị chủ đầu tư tự ý phân lô, bán nền trái quy định.

Vậy muốn “biến” dự án từ không được phân lô, bán nền sang được phân lô, bán nền để “sửa sai”, thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết với dân thì một trong những vấn đề cần phải tính đến là tiếp tục điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, trong đó điều chỉnh mục tiêu dự án; và phải có được chủ trương của cơ quan chức năng cho phép chuyển quyền sử dụng đất cho người dân (nói cách khác là được phân lô, bán nền). Tất nhiên, các quy định về những vấn đề này đều rất chặt chẽ. Ví như, dự án tranh chấp có được phép điều chỉnh quy hoạch hay không? Hay như, dự án nào được phân lô, bán nền; thậm chí trong cùng một dự án vị trí nào được phép phân lô, bán nền vị trí nào không được phép?

Những vấn đề trên thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Hà Nam, các cơ quan chức năng liên quan và cần phải rà soát, xem xét kỹ, chắc chắn không thể làm “ẩu”.

Hiện nay, công cuộc đấu tranh phòng, chống tham nhũng của Đảng và Nhà nước ta đang được đẩy mạnh, đặt việc thực thi đúng pháp luật lên hàng đầu. Đây lại là dự án đã diễn ra tranh chấp, khiếu kiện kéo dài giữa các nhóm nhà đầu tư; khách hàng đang rất bức xúc bởi dính “bẫy sổ đỏ”; diễn biến dự án đang được dư luận quan tâm, giám sát. Vậy ai sẽ là người đặt bút ký?

Các lô đất đã được đóng cột mốc, phân chia rõ ràng.

“Phá nát” mục tiêu dự án?

Dự án Khu nhà ở phục vụ KCN Đồng Văn sơ khai được hình thành từ những năm 2004. Ngay từ ngày 7/5/2004 UBND tỉnh Hà Nam ban hành văn bản 542/UB-CN về việc mở rộng KCN Đồng Văn, trong đó có nội dung giao đất để thực hiện dự án Khu nhà ở phục vụ KCN Đồng Văn (quy mô khoảng 20% diện tích KCN Đồng Văn II). UBND tỉnh Hà Nam yêu cầu với Khu nhà ở phục vụ KCN Đồng Văn cần phải ưu tiên giải quyết nhà ở cho người lao động tại KCN.

Đến ngày 16/6/2004, tỉnh Hà Nam ban hành Quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh Hà Nam (797/QĐ-UB) phê duyệt quy hoạch chi tiết KCN Đồng Văn II và nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết khu nhà ở phục vụ KCN Đồng Văn II. Trong đó, mục tiêu quy hoạch Khu nhà ở phục vụ KCN được xác định “là khu đô thị và nhà ở được xây dựng đồng bộ về cơ sở hạ tầng phục vụ cho KCN”.

Ngày 1/7/2004, ông Đinh Văn Cương, Chủ tịch UBND tỉnh Hà Nam ký Quyết định 895/QĐ-UB phê duyệt quy hoạch chi tiết khu nhà ở phục vụ KCN Đồng Văn II. Trong đó quy mô đất đai 46,35ha, là khu nhà ở được xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng phục vụ KCN. Bao gồm, hạ tầng về giao thông, chợ + dịch vụ, trạm y tế, nhà trẻ, trường tiểu học, câu lạc bộ. Mục đất ở 26,5ha (57,3%) thì bố trí nhà ở chia lô cao từ 3 - 5 tầng, kết hợp với dịch vụ dọc đường chính; khu biệt thự tầng cao trung bình 2,5 tầng; và khu nhà vườn.

Kể từ năm 2005 đến nay dự án có nhiều lần điều chỉnh quy hoạch nhưng mục tiêu xuyên suốt của dự án vẫn được xác định là khu đô thị và nhà ở được xây dựng đồng bộ về cơ sở hạ tầng phục vụ KCN. Năm 2016, UBND tỉnh Hà Nam cũng đã ban hành Kết luận thanh tra 112/KLTT-UBND dự án này. Trong đó đã yêu cầu chủ đầu tư phải trình UBND tỉnh phương án đầu tư khai thác các công trình nhà ở trên đất theo đúng mục tiêu là “khu đô thị và nhà ở được xây dựng đồng bộ về cơ sở hạ tầng phục vụ KCN”.

Dù dự án được quy hoạch hạ tầng kỹ thuật với mục tiêu xuyên suốt như vậy, thậm chí còn xuất hiện tranh chấp giữa các nhóm chủ đầu tư nhưng trong các năm 2017, 2018 chủ đầu tư đã cố ý phân lô, bán nền đất dự án trái quy định, hứa hẹn giao “sổ đỏ” cho khách hàng. Hệ quả là cho đến nay khách hàng chưa biết bao giờ được cấp “sổ đỏ”, bức xúc kéo dài.

Vậy, nếu dự án được cơ quan chức năng cho phép phân lô, bán nền thì liệu mục tiêu dự án có còn giữ được?