Dự án Green Valley City được "bán đất" bằng hợp đồng nguyên tắc khi chưa đủ điều kiện theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; nhận thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng không đúng so với Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014…
Dự án Khu nhà ở thành phố Xanh (Green Valley City) trước đây là Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center (gọi tắt là Dự án Sài Gòn Center), nằm ở phường Uyên Hưng, TP Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.
Chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Sài Gòn Center (gọi tắt là Công ty Sài Gòn Center, thuộc Tập đoàn Sài Gòn Land) “bán đất” bằng hình thức “hợp đồng nguyên tắc” khi chưa đủ điều kiện và đã nhận đến 95% giá trị hợp đồng của khách hàng.
 |
| Sau nhiều lùm xùm, Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center đã được đổi tên thành Green Valley City. (Ảnh: Lê Xuân Thọ) |
Từ “bán đất” khi chưa đủ điều kiện…
Hồ sơ PV Tri thức và Cuộc sống thu thập được cho thấy, ngày 24/1/2019, ông Nguyễn Văn Quân, Tổng giám đốc Công ty Sài Gòn Center đã ký Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 152-230119/HĐNT-SGC với ông Phan Nhật Nam. Công ty chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai tại Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center cho ông Nam - thửa đất có ký hiệu Lô LK8, ô số 40, diện tích 78,74m2, với giá 13.573.560 đồng/m2. Tổng giá trị hợp đồng là 1.068.782.114 đồng, bao gồm VAT.
Trước đó, ngày 3/5/2018, Công ty Sài Gòn Center ký kết hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 96-030518/HĐNT-SGC với ông Nguyễn Văn Toàn. Công ty chuyển nhượng tài sản - bất động sản hình thành trong tương lai tại Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center - thửa đất có ký hiệu Lô LK15, ô số 25, diện tích 80m2, với giá 10.010.000 đồng/m2. Tổng giá trị hợp đồng là 800.800.000 đồng, bao gồm VAT.
Tuy nhiên, sau đó, vào các ngày 20/12/2018 và ngày 3/6/2019, giữa hai bên ký các phụ lục hợp đồng. Đến ngày 15/10/2020, hai bên lập hợp đồng mới - là Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và bất động sản hình thành trong tương lai số 196-15102020/HDDNT-SGC.
Cụ thể, Công ty Sài Gòn Center chuyển nhượng tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai tại Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center cho ông Toàn - thửa đất lô LK6, ô số 24, diện tích 85 m2, với giá 12.012.000 đồng/m2. Tổng giá trị hợp đồng là 1.021.020.000 đồng, bao gồm VAT.
|
| Toàn cảnh Dự án Green Valley City, trước đây là Dự án Sài Gòn Center. Ảnh: Lê Xuân Thọ |
Theo tìm hiểu của PV, Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center được UBND thị xã Tân Uyên (nay là TP Tân Uyên) phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 tại Văn bản số 4916 ngày 10/9/2018.
Đến ngày 7/1/2022, Dự án này được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư tại Văn bản số 120/QĐ-UBND. Ngày 29/4/2022, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cấp Giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho dự án này. Đến ngày 16/5/2023, Sở Xây dựng mới có Văn bản 1804/SXD-QLN gửi Công ty Sài Gòn Center thông báo Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center đủ điều bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Căn cứ những văn bản nêu trên, Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát nhận định, Công ty Sài Gòn Center đã “bán đất” bằng hợp đồng nguyên tắc khi chưa đủ điều kiện pháp lý theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; nhận thanh toán 95% giá trị hợp đồng của ông Nam, 85% giá trị hợp đồng của ông Toàn là không đúng so với Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
“Việc bán bất động sản khi chưa đủ điều kiện là trái với các quy định của pháp luật, cơ quan chức năng có thể xử phạt hành chính đối với Công ty Sài Gòn Center”, luật sư Phát nhận định.
Ngoài ra, Công ty Sài Gòn Center đưa thông tin không trung thực về dự án, điều này được thể hiện trong các hợp đồng nguyên tắc. Dự án này được các cấp thẩm quyền điều chỉnh phê duyệt với tên gọi “Dự án Khu nhà ở Sài Gòn Center”, nhưng Công ty Sài Gòn Center lại “đánh bóng” bằng tên gọi Dự án Khu đô thị Sài Gòn Center.
… Đến kiện yêu cầu hủy… hợp đồng
Sau khi được giao đất, gia đình ông Nam và Toàn tiến hành xây nhà. “Trong quá trình này, vì thấy dự án nhếch nhác, chậm triển khai nên yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện hạ tầng, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) nhưng không được. Đến tháng 3/2022, cả hai gia đình bất ngờ nhận được đơn khởi kiện của Công ty Sài Gòn Center”, ông Nam cho biết.
Cụ thể, ngày 4/5/2022, TAND thị xã Tân Uyên thụ lý giải quyết vụ án dân sự số 88/2022/TLST-DS về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giữa nguyên đơn Công ty Sài Gòn Center với bị đơn ông Phan Nhật Nam”.
Cũng trong ngày 4/5/2022, TAND thị xã Tân Uyên thụ lý vụ án số 87/TB-TLVA về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Công ty Sài Gòn Center với bị đơn là ông Nguyễn Văn Toàn”.
Ông Nam cho biết, ngày 27/3/2023, vụ án được đưa ra xét xử. Công ty Sài Gòn Center (nguyên đơn) yêu cầu TAND thị xã Tân Uyên tuyên hủy các hợp đồng nguyên tắc mà công ty này đã ký với ông Nam, ông Toàn (bị đơn); đồng ý trả lại số tiền đã nhận của ông Nam, ông Toàn cũng như số tiền mà hai ông này bỏ ra xây nhà theo định giá của cơ quan thẩm định.
Lý do, Công ty Sài Gòn Center cho rằng ông Nam và ông Toàn chậm thanh toán; xây nhà không đúng quy định trong bản vẽ; có hành vi đe dọa, lôi kéo nhằm gây áp lực cho công ty.
|
| Vướng vào kiện tụng khiến cho căn nhà của ông Nam vẫn còn dang dở. Ảnh: Lê Xuân Thọ |
Công ty Sài Gòn Center không chứng minh được sai phạm của khách hàng?
Về các lý do mà Công ty Sài Gòn Center đưa ra, trong phiên tòa ngày 27/3/2023, cả ông Nam và ông Toàn đều có chứng cứ chứng minh mình không sai. Trong khi nguyên đơn là Công ty Sài Gòn Center không cung cấp được theo yêu cầu của HĐXX. Thậm chí, Công ty này thừa nhận không bàn giao bản vẽ thiết kế cho các bị đơn, chưa được phép chuyển nhượng dự án đối với khách hàng,…
Ông Nam cho biết, trong phiên tòa ngày 27/3/2023, ngoài phản bác bị đơn, các nguyên đơn còn phản tố, yêu cầu Công ty Sài Gòn Center hoàn tất hạ tầng, hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng như đã ký kết, vì chậm nhiều năm, phải chịu lãi suất hơn 86 triệu đồng cho ông Nam và hơn 58 triệu đồng cho ông Toàn.
Sau thời gian nghị án, HĐXX quyết định tạm hoãn phiên tòa để làm việc với các cơ quan chức năng, thu thập thêm bằng chứng, chứng cứ làm rõ. Tuy nhiên, đến nay, theo các bị đơn, họ vẫn chưa nhận được thông tin mới.
Trong khi đó, tại phiên tòa, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP HCM, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của 2 bị đơn, đề nghị HĐXX tiếp tục xét xử, bác yêu cầu của nguyên đơn, chấp nhận phản tố của bị đơn.
“Tôi thấy những yêu cầu phía nguyên đơn rất mâu thuẫn. Lúc đầu, Chủ toạ hỏi có thay đổi yêu cầu khởi kiện, bổ sung không thì nguyên đơn nói giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Khi đại diện Viện kiểm sát hỏi, nguyên đơn lại yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu.
Tôi xin khẳng định việc tuyên huỷ hợp đồng và tuyên hợp đồng vô hiệu là hai quan hệ pháp luật khác nhau, không thể bất nhất như vậy. Và khi tuyên hợp đồng vô hiệu phải giải quyết được hậu quả, đưa ra được bằng chứng, chứng cứ để tuyên hợp đồng vô hiệu nhưng nguyên đơn không chứng minh được và trả lời mâu thuẫn, yêu cầu khởi kiện thì không có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, đến nay vụ án đã quá hạn nhưng vẫn chưa thấy tòa án mở phiên tòa lại”, luật sư Hùng lập luận.
Nhằm có cái nhìn khách quan, đa chiều, chúng tôi đã nhiều lần liên hệ với Công ty Sài Gòn Center nhưng đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi!
Báo Tri thức và Cuộc sống sẽ tiếp tục thông tin vụ việc!
Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, cho biết:
Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
Mặt khác, căn cứ Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai:
“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.
UBND Tỉnh Bình Dương chỉ đạo cung cấp thông tin cho báo chí
Ngày 22/11/2023, UBND tỉnh Bình Dương có Văn bản số 2618/VPUB-KT gửi các Sở Xây dựng, Sở TN&MT, đề nghị hai sở này căn cứ vào nhiệm vụ được giao, nội dung đề nghị phối hợp với các đơn vị liên quan cung cấp thông tin cho Báo Tri thức và Cuộc sống về các thông tin liên quan đến Dự án Sài Gòn Center (nay là Green Valley City).
Trước đó, ngày 16/11/2023, Báo Tri thức và Cuộc sống gửi Công văn số 07/CV-VPĐD/11-2023 gửi UBND tỉnh Bình Dương về các dấu hiệu vi phạm của dự án này từ thông tin phản ánh của người dân, đề nghị xem xét, trao đổi, cung cấp thông tin của một số nội dung.
Ngoài gửi công văn đến UBND tỉnh Bình Dương, trong tháng 11/2023, Báo Tri thức và Cuộc sống còn gửi công văn đến các Sở Xây dựng, Sở TN&MT, Sở KH&ĐT tỉnh Bình Dương, UBND phường Uyên Hưng, UBND TP Tân Uyên, được các cơ quan này tiếp nhận và trả lời sẽ xem xét, rà soát, tổng hợp và có phản hồi cho Báo Tri thức và Cuộc sống.
Tuy nhiên, cho đến nay, chúng tôi chỉ mới nhận được phản hồi từ Sở TN&MT tỉnh Bình Dương thông qua Văn bản 5516/STNMT-CCQLĐĐ ngày 15/12/2023.
Ngoài ra, chúng tôi cũng đã có công văn, đăng ký nội dung làm việc với Công ty Sài Gòn Center, nhưng chưa được phản hồi nội dung hay sắp xếp lịch làm việc cụ thể.
