Đất đẹp nhưng khó làm
Thống kê sơ bộ của Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, cả nước có khoảng 2.500 chung cư. Trong đó, Hà Nội chiếm đến hơn 1.500 chung cư, TPHCM hơn 500 chung cư. Qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội, TPHCM, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An... Thời gian qua, nhiều chung cư xuống cấp nghiêm trọng, bắt buộc phải khẩn cấp di dời người dân. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ hiện gặp rất nhiều khó khăn.
Từ năm 2005, Hà Nội đã có nghị quyết về cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ trên địa bàn. Sau hơn 10 năm triển khai, mới chỉ có 14 chung cư cũ được cải tạo, đạt gần 1%. Hiện việc cải tạo lại chung cư cũ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, nguồn lực chủ yếu dựa vào việc cân đối tài chính của dự án. Nhà nước chỉ hỗ trợ về công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu. Tuy nhiên, hầu hết khu chung cư cũ nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050. Do vậy, các dự án cải tạo chung cư khó tìm được nhà đầu tư.
Theo một số doanh nghiệp, nguyên nhân chính khiến họ không mặn mà với cải tạo chung cư cũ là do khó khăn trong việc di dời và cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng. Mặc dù phải sống trong điều kiện nguy hiểm nhưng người dân vẫn "cố thủ" trong các chung cư này, vì được ở gần trung tâm, đi lại thuận tiện, chỗ làm và điều kiện học hành con cái tốt. Cũng do gần trung tâm, nên dù chung cư cũ nát, thì giá nhà đất tại đây rất đắt, một số người dân “cố thủ” chờ đền bù giá cao. Doanh nghiệp đầu tư cần có lãi, người dân muốn đền bù giá cao, chính quyền chưa tạo được niềm tin nên việc cải tạo chung cư cũ rơi vào bế tắc. Nhiều dự án, chỉ một vài hộ dân không đồng ý, chính quyền thiếu chế tài hỗ trợ khiến kéo dài nhiều năm, nhà đầu tư mất cơ hội, một lượng vốn rất lớn bị chôn chân...
Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Chương 1, Điều 4 quy định, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập). Như vậy, nếu xã hội hóa, các doanh nghiệp chỉ muốn cải tạo lại những chung cư vị trí đẹp, lợi nhuận đầu tư cao. Nhưng theo quy định này, doanh nghiệp phải cải tạo quy hoạch tổng thể toàn bộ khu dân cư bao gồm cả những tòa nhà vị trí đẹp và những tòa vị trí không thuận lợi nên cũng không nhiều nhà đầu tư mặn mà.
Cần 70%, hay phải 100% ?
Theo đại diện Phòng thông tin thống kê, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, việc xin ý kiến đồng thuận 100% của cư dân khi cải tạo, xây mới chung cư rất khó. Thực tế nhiều cuộc khảo sát tổ chức lấy ý kiến người dân tại các khu chung cư cho thấy, hầu hết hộ dân tầng một ở mặt đất yêu cầu giá cao, ít đồng thuận. Tỷ lệ trung bình đồng thuận của một chung cư cao cũng chỉ khoảng 70%. Theo vị này, để đạt sự đồng thuận cao cần có chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hợp lý và có lợi cho người dân. Phải xác định được quỹ nhà tái định cư đã có, cho người dân tham quan để họ biết và yên tâm. Phải có phương án thực hiện chi tiết chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nhà đầu tư phải có uy tín...
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng công việc khó khăn nhất trong việc cải tạo chung cư cũ là phải di dời, tái định cư cho người dân để có mặt bằng thi công dự án. Để tạo được sự đồng thuận khi cải tạo chung cư cũ, người dân cần biết vị trí căn hộ tái định cư tại chỗ, chi phí phát sinh phải tính mức giá như thế nào đối với diện tích căn hộ của họ. Suất tái định cư này có được phép chuyển nhượng hay không… Làm sao để mọi người tuân theo, không phải ra mức giá bồi thường rồi lại khiếu kiện, đòi giá cao hơn các mức giá bồi thường của thị trường. Đứng về phía doanh nghiệp, Hiệp hội bất động sản TP HCM đã gửi văn bản đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ sửa đổi Nghị định 101 theo hướng, nếu có được 70-80% người dân đồng thuận thì có thể triển khai dự án cải tạo chung cư cũ. HoREAcũng đê xuất cho phép thực hiện xây dựng lại đơn lẻ đối với chung cư nguy hiểm cấp D. Mặt khác, cần có hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm.
Ông Bùi Tiến Thành, Phó trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, quy định đối với các nhà chung cư cũ không phải nguy hiểm cấp D tại khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân, thì UBND TP Hà Nội mới được tiến hành cải tạo xây dựng lại. Nhưng việc lấy được sự đồng ý của 100% người dân gần như không khả thi. Nên chúng tôi kiến nghị, chỉ cần 70% các hộ dân, chủ sở hữu đồng thuận thì sẽ tiến hành cải tạo.
Bàn về giải pháp thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, ở nước ngoài, quyền sử dụng đất đai là có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Đây là điều kiện tốt khi giá chung cư giảm đi nhiều, khả năng tiếp cận nhà chung cư giá rẻ do chi phí về đất rẻ. Nhà đến niên hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới. Nên chăng Nhà nước nên có quy định quyền sử dụng đất đai có thời hạn, hết niên hạn, chủ đầu tư có quyền xây dựng lại và bán chung cư mới.
Ngày 17/3, 2 dự án khu chung cư 29 tầng đã chính thức được khởi công nhằm thay thế các chung cư xuống cấp tại Hải Phòng. Hải Phòng hiện đang thực hiện tốt việc cải tạo chung cư cũ khi họ có quỹ đất và không vướng chỉ tiêu dân số, mật độ quy hoạch. Ông Nguyễn Văn Tùng - Chủ tịch UBND TP Hải Phòng cho biết, dự kiến, đến năm 2023 Hải Phòng sẽ hoàn thành 7.100 căn hộ, xóa bỏ toàn bộ 178 chung cư xuống cấp.