Trao đổi với Khoa học và Đời sống, các chuyên gia bất động sản (BĐS), chuyên gia kinh tế chỉ ra những nguyên nhân của việc ngân hàng nỗ lực giảm lãi suất vay, nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận tín dụng.

Doanh nghiệp BĐS… thà ngồi im còn hơn là bị đưa ra tòa

Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần liên tiếp hạ lãi suất điều hành. Các ngân hàng thương mại cũng dự kiến giảm 0,3 - 0,5% lãi suất cho vay. Động thái này có mang lại kỳ vọng kích cầu BĐS hồi phục không?

TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM): Hạ lãi suất là biện pháp tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng, từ đó giúp hồi phục, nền kinh tế có thể quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng mạnh mẽ như trước, chứ không chỉ riêng lĩnh vực BĐS. Tôi hoan nghênh các giải pháp này.

TS Lê Đăng Doanh.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong: Để xuống tiền mua BĐS không chỉ phụ thuộc lãi suất đi vay, mà còn giá cả, chất lượng, cơ cấu sản phẩm BĐS nữa, chưa kể phải xét điều kiện pháp lý. Nhưng về nguyên tắc, rõ ràng lãi suất tín dụng giảm là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp vay, tiếp cận nguồn vốn.

Tại sao doanh nghiệp không vay ngân hàng để phục hồi kinh doanh? Thống kê của PCI 2022 cho thấy, số doanh nghiệp không vay được vốn, buộc phải xoay sang vay "tín dụng đen" tăng gấp 3 lần so với con số trong báo cáo PCI 2021?

TS Lê Đăng Doanh: Vấn đề là thủ tục, nhất là BĐS vướng vào chồng chéo, trùng lắp, thậm chí mâu thuẫn giữa các luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng… Nếu không giải quyết và có sự đảm bảo, các doanh nghiệp BĐS vẫn nói rằng thà ngồi im còn hơn bị đưa ra tòa. Do đó, hiện có sự chậm chạp, thận trọng giữa cơ quan nhà nước cũng như doanh nghiệp. Việc các doanh nghiệp vẫn đi vay tín dụng đen chứ không vay ngân hàng, dù lãi suất thấp, cũng nhiều lý do. Ngân hàng hiện nay rất muốn cho vay nhưng còn nhiều vướng mắc.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong: Ít nhất có 3 khó khăn khiến các doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vay tín dụng. Khó khăn thứ nhất liên quan trần tín dụng và tỷ lệ tín dụng mà Nhà nước phải khống chế cho doanh nghiệp BĐS. Ngân hàng nào cho vay BĐS quá cao, vượt room sẽ không được phép cho vay nữa. Thứ hai là điều kiện vay, khi vay thế chấp thế nào, các điều kiện trả nợ. Thứ ba là phụ thuộc hồ sơ của các dự án BĐS. Hồ sơ mà pháp lý không tốt, ai dám cho vay.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong.

Vấn đề mà khá nhiều doanh nghiệp BĐS đang gặp phải hiện nay là gì?

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: Hầu hết doanh nghiệp BĐS hiện nay đều đang trong tình trạng khó khăn. Những doanh nghiệp này có các khoản vay ngân hàng và đều ở dạng nợ xấu sau mấy năm khó khăn kinh tế vừa qua. Khi đã có nợ xấu, các chính sách chủ yếu điều chỉnh cấu trúc lại nợ của doanh nghiệp, có thể giãn nợ, hoãn nợ nhưng vẫn nằm trong dạng không phải tiềm năng đối với ngân hàng nữa.

Bên cạnh đó, để tiếp cận nguồn vốn, nguyên tắc phải có tài sản. Trong khi phần lớn dự án BĐS đều đang rơi vào tình trạng chờ đợi xử lý, tính pháp lý chưa trọn vẹn, tính khả thi thị trường trong bối cảnh hiện nay vẫn rủi ro cao nên rất khó phê duyệt.

Lãi suất đang giảm nhưng chưa thực sự hấp dẫn khi vẫn ở ngưỡng cao. Trong bối cảnh bình thường, thị trường tốt, nóng, có hiệu quả cao, sản phẩm chưa ra đã có người đặt, câu chuyện về lãi suất không đáng lo. Nhưng hiện nay, thị trường trầm lắng, yếu đuối, cần phải tính toán đến thủ tục, hồ sơ đang điều chỉnh, chờ đợi những sửa đổi quy định, pháp lý của Nhà nước, nên không biết kéo dài đến lúc nào. Nếu cứ vay rồi đập vào đây, sau bị nghẽn ở khâu pháp lý cuối cùng, khi ra hàng cũng sẽ rơi vào cảnh khó bán.

Khi thời gian vay càng kéo dài, lãi suất sẽ cộng theo thời gian, rủi ro cho doanh nghiệp rất lớn. Việc cõng lãi suất lớn theo thời gian dài không khác bị chảy máu khó cầm. Do đó, bản thân doanh nghiệp cũng không mặn mà.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam.

Lãi suất hiện hấp dẫn với nhà đầu tư thứ cấp. Họ thấy gửi ngân hàng vẫn tốt hơn mang đi đầu tư lúc này. Từ đó dẫn đến thị trường không có tiền, tiền vào ngân hàng lấy lãi, các nhà đầu tư lười đi đầu tư vào thời điểm thị trường xấu, rủi ro cao. Do vậy, các giao dịch trên thị trường hiện rất nhỏ, gần như không có. Dự án cũng sợ và các ngân hàng thấy cảnh đó cũng sợ, dẫn đến việc đánh giá tính rủi ro của ngân hàng càng kỹ hơn, khó hơn với việc vay tiền của doanh nghiệp BĐS.

Gói 120.000 tỷ có thay đổi diện mạo cung cầu

Những doanh nghiệp đang đến hạn/quá hạn trái phiếu có được hưởng lợi từ việc lãi suất giảm?

TS Lê Đăng Doanh: Việc lãi suất giảm, doanh nghiệp đang vướng về trái phiếu, tất nhiên sẽ có lợi. Hiện họ rất muốn được giải quyết các phần về BĐS, bởi hiện nay, vốn của họ đang bị giam ở đó. Họ rất muốn giải quyết vướng mắc về BĐS, trong đó người tiêu dùng có thể tiếp cận vốn để mua BĐS. Sự trì trệ của BĐS có thể được giải quyết từng bước, khó có thể giải quyết một cách ào ạt.

Thị trường bất động sản hiện trầm lắng.

Giảm lãi suất, nới room tín dụng và thúc giải ngân gói 120.000 tỷ có kỳ vọng kích cầu BĐS hồi phục không? Có thay đổi được diện mạo cung cầu?

TS Lê Đăng Doanh: Gói tín dụng 120.000 tỷ không phải để giải cứu BĐS, mà triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Tuy nhiên, đây cũng là kích cầu BĐS.

Vấn đề ở đây, theo như các doanh nghiệp BĐS, để tiếp cận được, vẫn phải qua rất thanh tra, giám định, kiểm định của nhiều cấp, nên doanh nghiệp chưa tiếp cận được. Tôi rất mong cơ quan chức năng tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận gói tín dụng này.

TS Nguyễn Văn Đính: Tất nhiên gói 120.000 tỷ sẽ kích thích các chủ đầu tư tham gia vào nhà ở xã hội nhiều hơn khi cho rằng được hỗ trợ vay khoản vốn giống gói 30.000 tỷ trước. Tuy nhiên, muốn thực thi một cách cụ thể để hấp thụ gói 120.000 tỷ, phải đẩy mạnh hơn, tạo điều kiện cho các dự án nhà ở xã hội triển khai trong thực tế.

Hiện nay, những dự án này đang rất ít, các địa phương đang rà soát nhưng đều vướng mắc, dẫn đến loay hoay để làm sao tháo gỡ. Bây giờ phải có dự án mới tiếp cận được gói tín dụng trên. Chưa có dự án lấy gì tiếp cận, trong khi số dự án hiện nay rất nhỏ so với chỉ tiêu Chính phủ đặt ra. Ngân hàng cần có quy định cụ thể, khuyến khích dự án nhà ở xã hội một cách nhanh chóng, nếu không lại quay về khó khăn thủ tục.

Từ những khó khăn, vướng mắc ở trên, cơ chế và chính sách phải thay đổi như thế nào để khơi thông tín dụng bơm vào BĐS, nhằm phục hồi thị trường?

TS Lê Đăng Doanh: Muốn khơi thông tín dụng bơm vào BĐS cần sự nỗ lực, giải quyết của cơ quan chức năng, chính quyền các cấp, hệ thống ngân hàng, tín dụng. Ở đây có hiện tượng “trên nóng, dưới lạnh”, cấp trên rất muốn, Thủ tướng gọi điện lúc nửa đêm, cùng các bộ trưởng họp đến rạng sáng, nhưng việc thực hiện vốn đến doanh nghiệp vẫn còn chậm. Cần phải thực hiện quyết tâm đồng bộ của các cấp, đồng thời đảm bảo sự an toàn và vốn đến được với doanh nghiệp./.

Xin cảm ơn các chuyên gia!