Doanh nghiệp muốn địa phương được nhiều quyền hơn

Theo HoREA, Luật Đất đai 2013 tuy mới triển khai thực hiện được hơn 5 năm nhưng rất cần được xem xét, sửa đổi, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu mới phát sinh, do tình hình thực tiễn đã có nhiều thay đổi; nhiều chính sách mới đã được ban hành, nhất là trong điều kiện nước ta đang hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.

Kiến nghị của HoREA nhận xét, trong lĩnh vực đất đai đã thể hiện rất rõ tính hai mặt, cả tích cực và tiêu cực của kinh tế thị trường. Vì vậy, rất cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý nhà nước, trước hết phải hoàn thiện pháp luật đất đai và các pháp luật có liên quan.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA: “Cũng có một sự thật đáng buồn là không ít người trở thành đại gia hoặc không ít doanh nghiệp phát triển thần kỳ là nhờ vào việc chiếm hưởng không chính đáng chênh lệch địa tô, mà một trong những nguyên nhân hàng đầu là do hệ thống pháp luật đất đai và các pháp luật có liên quan chưa hoàn thiện, còn một số kẽ hở và lỗ hổng”.

Để thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước về cơ cấu lại tổng thể và đồng bộ nền kinh tế gắn với đổi mới mô hình tăng trưởng thì đất đai vừa là nguồn tài nguyên đặc biệt, vừa là một nguồn lực cực kỳ to lớn.

HoREA đề nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại Điều 113 Luật Đất đai. Và phân cấp cho HĐND, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, phù hợp với thực tế tình hình của địa phương, đi đôi với cơ chế quy định mức thu tiền sử dụng đất phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, hộ gia đình khi xin cấp "sổ đỏ".

Về dài hạn, HoREA kiến nghị xác định khoản thu tiền sử dụng đất là một khoản thuế, như đề xuất của UBND TPHCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 đã trình Chính phủ. "Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất, mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất" - văn bản của HoREA nêu.

Theo HoREA, đề xuất này nếu được thực hiện, sẽ giúp quản lý đất đai vừa minh bạch, vừa dễ tính toán, loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước...

Để giải quyết điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, HoREA đề nghị sửa đổi khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, và sửa đổi khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản. Qua đó cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng.

Đồng thời, đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 68 Luật Đất đai quy định cơ chế phát huy vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Từ đó tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. "Chênh lệch địa tô" nộp vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Theo HoREA, đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, hoặc khiếu kiện đông người, nhưng đến nay vẫn chưa có cơ chế để thực hiện chủ trương này để vừa kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án.

HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2.d điều 174 Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài trong thời hạn sử dụng đất, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phải được xử lý theo pháp luật Việt Nam”, để bảo đảm chủ quyền quốc gia.

Công nhận đất du lịch để "cứu" condotel

Bênh cạnh đó, cần bổ sung quy định về đất sử dụng cho du lịch vào Điều 153 về đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của Luật Đất đai để thống nhất quản lý. Cụ thể, cần quy định đất sử dụng cho du lịch chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Về chế độ sử dụng đất du lịch, HoREA cho rằng phần lớn các khu du lịch nghỉ dưỡng được quy hoạch phát triển tại các khu vực nhạy cảm ở ven biển, hải đảo, miền núi, biên giới, có liên quan mật thiết đến lợi ích công cộng, nhất là lợi ích của cộng đồng dân cư địa phương. Do vậy, HoREA đề nghị tiếp tục áp dụng chế độ sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm (trường hợp đặc biệt không quá 70 năm) đối với đất du lịch, trong đó có đất du lịch dùng để phát triển condotel. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn của dự án. 

Sau vụ việc dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay) bị vỡ trận cam kết lợi nhuận khủng, UBND TP Đà Nẵng đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án trong có có nội dung chuyển đổi condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở), việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng cam kết hoàn thiện các vấn đề pháp lý liên quan đến condotel trong tháng 12/2019. Theo các chuyên gia tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam còn rất lớn bởi tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao và sự hấp dẫn của những cảnh quan thiên nhiên.