Thị trường trầm lắng

Báo cáo quý 2/2021 của JLL cho thấy, thị trường đất công nghiệp cho thuê ở miền Bắc ghi nhận thêm nguồn cung mới từ khu công nghiệp (KCN) Yên Mỹ tại Hưng Yên của chủ đầu tư Viglacera Yên Mỹ, nâng tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc lên 9.700ha. Chủ đầu tư Viglacera cũng dự kiến khởi công KCN Thuận Thành I tại Bắc Ninh trong năm 2021. 

Thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng đón chào thêm nguồn cung mới, tập trung chủ yếu ở Hải Dương, nâng tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc lên 1,9 triệu m2 sàn. Đáng chú ý, quý 2/2021 thị trường ghi nhận một số thương vụ M&A, điển hình là Boustead Projects mua lại 49% vốn trong Công ty CP Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại KCN Yên Phong, với giá khoảng 6,9 triệu USD.

Mặc dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, nhưng tỷ lệ lấp đầy ở khu vực miền Bắc vẫn ổn định. JLL cho biết, sau khi hàng loạt các dự án lớn được công bố trong quý 4/2020 và quý 1/2021, dịch Covid-19 bùng phát vào cuối tháng 4 đã làm thị trường bất động sản công nghiệp trầm lắng trong quý 2/2021, thị trường không đón nhận dự án FDI nổi bật nào, mà chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ.

Vì thế, tỷ lệ lấp đầy của các KCN phía Bắc duy trì ở mức 75%, trong khi nhà xưởng xây sẵn chứng kiến tỷ lệ lấp đầy giảm so với quý 1/2021 do thị trường đón chào nguồn cung mới. Ngoài ra, do các doanh nghiệp vừa và nhỏ là khu vực chịu tác động lớn nhất của đại dịch, tổng số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2021 tăng 22% so với cùng kỳ, trong đó số doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo chiếm 11,9%,  cũng tác động tiêu cực đến tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn.

Theo JLL, việc các KCN tại Bắc Ninh và Bắc Giang phải tạm ngừng sản xuất do bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh đã kìm hãm đà tăng của giá đất công nghiệp. Giá đất giữ nguyên ở mức 107USD/m2, tuy vẫn ghi nhận mức tăng 5,9% so với cùng kỳ năm trước, nhưng đà tăng đã chậm lại so với quý 1/2021. Tương tự, giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận đà tăng ở mức thấp hơn so với quý 1/2021, 4,7% so với cùng kỳ năm trước. 

Ngoài ra, các tỉnh như Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Nguyên đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư với lợi thế về giá thuê và hạ tầng ngày càng được hoàn thiện. Giá đất ở các khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức 8 - 10% so với cùng kỳ năm trước, thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo sẽ sôi động ở khu vực Đông Bắc, với nhiều nhà đầu tư mới gia nhập thị trường như GNP Industrial hay Công ty cổ phần công nghiệp KCN Việt Nam.

Số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2021 tăng cao do đại dịch đang tác động tiêu cực đến tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn.

Còn nhiều bất cập

Tại phía Nam (TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An) do tác động của dịch Covid-19, thị trường nhà xưởng xây sẵn chưa ghi nhận nguồn cung mới trong quý 2/2021 (nguồn cung hiện hữu đạt 3,2 triệu m2 sàn). Trong quý 2, đã có nhiều giao dịch được hoàn tất tại Bà Rịa - Vũng Tàu, các thỏa thuận thuê đất chủ yếu đến từ các nhà sản xuất công nghiệp nặng yêu cầu quỹ đất rộng lớn. Nhờ đó, tỷ lệ lấp đầy KCN và nhà xưởng xây sẵn lần lượt ghi nhận đạt 85% và 86%. Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch mới trong lúc đại dịch bùng phát, thể hiện rằng cả chủ đầu tư và khách thuê đã dần tìm ra được các phương án thích nghi với đại dịch.

Ngược lại, nhà xưởng xây sẵn lại chứng kiến sự mở rộng kinh doanh của các doanh nghiệp đã hiện hữu hơn là những doanh nghiệp mới. Về giá thuê, theo ghi nhận của JLL, các chủ đầu tư KCN phía Nam đã thiết lập đỉnh giá trung bình mới là 113USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình ở mức 4,5USD/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 0,5% so với cùng kỳ.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao – Savills Việt Nam cho rằng, sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước dành cho Việt Nam vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, thị trường vẫn sẽ gặp hạn chế về vấn đề đi lại, giới hạn các chuyến bay, khiến cho việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam có những hạn chế nhất định, không như kỳ vọng của thị trường.

Cũng theo TS Sử Ngọc Khương, trước đây, chúng ta kỳ vọng rằng bất động sản công nghiệp là điểm nóng của thị trường, với điều kiện kinh tế bình thường. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, sự bùng phát trở lại của Covid-19 tại Việt Nam cũng như các vấn đề thông quan đã trở thành một trở ngại khiến các nhà đầu tư cân nhắc khi muốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam.

“Ngoài ra, sự phát triển của phân khúc này còn phụ thuộc vào nhiều vấn đề như chuỗi cung ứng, kho bãi, cảng biển, giao thông vận tải, cũng như tốc độ giải ngân của các nhóm chính sách công, đây chính là yếu tố then chốt giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam đạt được thuận lợi, giúp các nhà đầu tư quyết định đầu tư vào khu công nghiệp” - TS Sử Ngọc Khương nói.

Còn TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 đang làm cho các quyết định của nhà đầu tư có sự chùng xuống, dù vậy, ông đánh giá, Việt Nam vẫn là thị trường tiềm năng, chỉ là các nhà đầu tư nước ngoài đang trong tâm thế dò tìm, tức còn cân nhắc, lựa chọn những khu vực địa điểm có quỹ đất phù hợp, cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông được quy hoạch đồng bộ, sau khi dịch bệnh được kiểm soát tốt, việc đầu tư sẽ vẫn diễn ra mạnh mẽ.

“Có thể thấy, hiện nay, ngoài ảnh hưởng của dịch bệnh, để đầu tư vào bất động sản công nghiệp ở nước ta vẫn còn nhiều bất cập. Ví dụ tại khu vực miền Tây, hạ tầng giao thông còn rất hạn chế, để vận chuyển hàng hóa đi các tỉnh thành khác hiện nay chỉ có duy nhất quốc lộ 1, không đủ để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư, cho nên ở khu vực này dù có quỹ đất rộng, nguồn nguyên liệu phong phú nhưng hạ tầng giao thông không thuận lợi nên ít nhà đầu tư nước ngoài hướng đến”, TS Lê Bá Chí Nhân dẫn chứng.