Phiên đấu giá 19 lô đất tại thôn Lòng Khúc (xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội) gây chú ý khi mức trúng đấu giá từ 91,3 - 133,3 triệu đồng/m², vượt hơn chục lần so với giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2, gấp khoảng 3 lần giá rao bán đất nền trên thị trường.Các chuyên gia bất động sản nhìn nhận giá trúng cao hơn 18 lần mức khởi điểm là bất thường.

Trao đổi với PV Khoa học và Đời sống/Báo Tri thức và Cuộc sống, TS Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành Bất động sản (BĐS), Đại học Kinh tế Quốc dân, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam chỉ ra nguyên nhân, cũng như hệ lụy và giải pháp từ hiện tượng trúng giá đất cao hơn nhiều so với giá khởi điểm tại các huyện vùng ven Hà Nội.

Khu đất đấu giá tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội.

Nguyên nhân mức trúng đấu giá đất tăng cao

Thương vụ đấu giá đất tại xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức) và trước đó là huyện Thanh Oai khiến dư luận chú ý khi nhiều lô đất trúng đấu giá gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Theo chuyên gia, nguyên nhân là gì?

Có nhiều nguyên nhân khiến giá trúng đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai… cao hơn nhiều lần mức giá khởi điểm.

Thứ nhất, xuất phát từ cung cầu của thị trường. Về mặt tâm lý, quan niệm của nhà đầu tư, mua đất không bao giờ bị lỗ. Do đó, họ cứ mua cao, sau đó bán cao.

Thứ hai, tâm lý đám đông lo sợ mất cơ hội. Mỗi khi tổ chức đấu giá đất, họ cũng đánh vào tâm lý những người tham gia, tạo ra những cuộc đấu giá thắng thua, cơ hội, kích thích sự trả giá. Thực tế như phiên đấu giá tại Hoài Đức mới đây còn xuyên đêm với nhiều vòng trả giá.

Thứ ba, trong tổ chức đấu giá, họ cũng có những chiến thuật, thủ thuật, chiêu trò của những nhóm đầu cơ từ địa phương khác đến. Các nhóm này tạo kịch bản, sau đó đưa ra thị trường để mua đi, bán lại, chứ không phải mục đích sử dụng.

Thứ tư, không loại trừ sự cấu kết của nhóm lợi ích. Có thể họ biết thông tin từ trước rồi tạo ra sự khan hiếm giả từ khâu tổ chức như định giá ban đầu thấp để thu hút lượng lớn người tham dự phiên đấu giá, trong khi đó số lượng lô đất có hạn. Hoặc có thể những người này đấu những lô đất trước đó với giá rẻ, sau đó tăng giá dần ở những lô tiếp theo và những lô cuối họ đấu thật cao lên để có lợi từ những lô trúng trước đó.

Thứ năm, do thổi phồng thông tin dựa vào sự thay đổi pháp luật liên quan BĐS như siết chặt phân lô, bán nền, thuế phí cao, giá đất sẽ cao. Cùng đó, thông tin một số huyện của Hà Nội chuẩn bị lên quận, căn hộ chung cư ở Hà Nội neo ở mức cao thời gian qua… đã tác động tâm lý nhà đầu tư và người dân.

Ngoài ra, chúng ta cũng thiếu thông tin minh bạch nên đa số chỉ nghe truyền miệng. Nhiều nhà đầu tư không biết giá trị thực ở đó như thế nào, thiếu thông tin về chỉ số giá nên dễ bị một nhóm người thao túng.

Cảnh các nhà đầu tư xuyên đêm đấu giá khu đất xã Tiền Yên.

Nhiều hệ lụy cho thị trường BĐS

Việc giá trúng đấu giá đất một số huyện vùng ven Hà Nội tăng cao mang lại tín hiệu khả quan cho thị trường BĐS hay những hệ lụy, thưa ông?

Tôi cho rằng, mức trúng cao hơn mức giá khởi điểm nhiều lần khi đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội sẽ mang đến nhiều hệ lụy hơn là tín hiệu khả quan cho thị trường BĐS.

Giá thổi phồng quá mức như trên sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội. Đất đai là tài nguyên quốc gia, đầu vào của mọi ngành nghề kinh tế. Giá đất bị thổi phồng lên cao sẽ kéo theo giá sản phẩm khác hoặc giá của mọi hàng hóa, dịch vụ đều tăng lên, giảm tính cạnh tranh. Khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài không vào, doanh nghiệp sản xuất trong nước không hiệu quả, bởi phải chi phí quá nhiều cho tiền mặt bằng, thuê đất, nhà…, trong khi thu nhập người dân còn thấp.

Ngoài ra, còn hệ lụy khác như người dân có nhu cầu thực lại không có khả năng tiếp cận đất đai khi giá tăng cao. Nếu những lô đất rơi vào đối tượng đầu cơ sẽ gây lãng phí nguồn lực khi đất trúng đấu giá để không, bỏ hoang chờ tăng giá. Trong khi đó, mức trúng đấu giá cao như thế sau này chuyển nhượng ngoài thị trường sẽ chênh thêm nữa, dẫn đến nguy cơ mất kiểm soát thị trường, quản lý vĩ mô, bao nhiêu chính sách đưa ra sẽ “đổ sông, đổ biển”.

Bởi thực tế, việc thay đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, điểm nghẽn vẫn là giá đất. Khi giá đất tăng cao như thế, các giải pháp có khi còn thất bại. Ngoài lãng phí tài nguyên, thị trường BĐS sẽ trở lại chu kỳ bong bóng khác. Cùng đó, mức giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm còn có thể khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho dự án mới đắt đỏ, thậm chí, tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai.

TS Trần Xuân Lượng.

Giải pháp nào để ngăn tình trạng đầu cơ, thổi giá khi tổ chức đấu giá đất?

Theo kinh nghiệm quốc tế, họ đưa ra giải pháp dựa trên thông tin dữ liệu, minh bạch hóa, sử dụng dữ liệu khoa học bằng công nghệ như Mỹ, Nhật, quy hoạch…, từ đó định giá và tính thuế. Với những phương pháp này, nhà đầu tư có thể mua đất thoải mái nhưng nếu bán chênh ngay, bị đánh thuế cao và phải giải trình nguồn tiền mua bất động sản, nếu không sẽ bị xử lý hành vi rửa tiền. Khi hồi tố, không đúng động cơ, mục đích ban đầu, có khi còn bị tịch thu.

Từ thực tế ở Việt Nam hiện nay, tôi đề xuất, cần tăng cường quản lý, giám sát trong quá trình tổ chức đấu giá. Tôi cho rằng, phải tổ chức hội đồng giám sát, ghi âm, ghi hình, khi có dấu hiệu bất minh, gian lận, cấu kết, chúng ta có thể tuýt còi, điều tra sau, thậm chí hủy đấu giá và đưa ra giá trần, giá sàn. Bởi BĐS nói chung, đất đai nói riêng, là hàng hóa đặc biệt chịu sự quản lý của Nhà nước, không phải hàng hóa thông thường. Đấu giá tự do, thả nổi như thế sẽ nguy hiểm cho nền kinh tế, mà phải đấu giá trong khung của pháp lý.

Thứ hai, chúng ta cần cải cách chính sách về thuế. Muốn làm được điều này, phải có dữ liệu thông tin, chỉ số giá, định giá, từ đó đánh thuế. Đồng thời, phải quy định thời gian cho việc chuyển nhượng. Ví dụ, trúng đấu giá rồi ra ngoài bán, khi đó giá, thuế gần như bằng 0, tức là lợi nhuận bằng 0 hoặc lãi không đáng kể. Nếu để lâu, phát triển dự án rồi bán, câu chuyện lại khác.

Thứ ba, cần quy hoạch phát triển đồng bộ. Chúng ta phải quy hoạch để tạo dư nguồn cung cho xã hội, đừng để nhỏ giọt mỗi lần vài chục lô đất khi cả xã hội tập trung vào đó. Chính sự quản lý lỏng lẻo cũng sẽ tạo ra hệ lụy từ đấu giá đất. Đồng thời, đấu giá phải xin phép chính quyền để điều tiết cuộc đấu giá chứ không phải địa phương nào thích thì đấu kiểu địa phương đó. Xét duyệt hồ sơ kỹ lưỡng, người tham gia đấu giá phải chứng minh được tài chính hợp pháp, mục đích sử dụng rõ ràng, từ đó ngăn chặn đầu cơ, rửa tiền. Người trúng đấu giá phải có cam kết về mục đích, thời gian sử dụng, nếu vi phạm sẽ bị thu hồi, thậm chí chịu trách nhiệm pháp lý.

Từ những phân tích trên, tôi cho rằng, việc đấu giá mất kiểm soát sẽ tạo hệ lụy cho nền kinh tế chứ không riêng gì thị trường BĐS. Để đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững, cần có những biện pháp như ngăn chặn hành vi đầu cơ, quản lý đấu giá, yêu cầu chứng minh tài chính, mục đích sử dụng, cam kết của người tham gia đấu giá.

Xin cảm ơn Tiến sĩ Trần Xuân Lượng.