Công cụ AVM được “đo ni đóng giày” cho tất cả các thành phần tham gia giao dịch bất động sản (BĐS) chuyển nhượng từ người bán, người mua, lực lượng tư vấn và phía ngân hàng, thúc đẩy việc mua bán BĐS diễn ra nhanh gọn, minh bạch và chính xác.

Ông Lê Hoàng Linh - Giám đốc Kinh doanh mảng chuyển nhượng của OneHousing - chia sẻ về công cụ định giá nhà được phát triển dựa trên nguồn dữ liệu 1,5 triệu căn hộ thu thập trong 10 năm qua của OneHousing.

Định giá BĐS chính xác nhờ dữ liệu lớn

Định giá BĐS hiện đang được sử dụng trong rất nhiều giao dịch như: Mua, bán, thế chấp, đền bù… Thông thường người có nhu cầu sẽ phải trải qua quy trình định giá như thế nào? Thời gian và công sức cho việc này ra sao thưa ông?

Về quy trình để xác định giá trị của một BĐS thông thường mà một công ty định giá đang thực hiện, họ sẽ tiến hành các bước xác minh về hồ sơ pháp lý của BĐS; sau đó đi khảo sát thực tế, để kiểm tra về diện tích, hướng, hình thù có tương đồng với sổ đỏ hay không… Tiếp đến là kiểm tra xem BĐS có tranh chấp, có bị quy hoạch không - những yếu tố này sẽ ảnh hưởng tới giá trị tài sản.

Sau khi đã kiểm tra được hết các yếu tố của BĐS xong thì sẽ đánh giá tiếp đến các yếu tố xung quanh, ví dụ như: ngõ ngách và độ rộng ngõ ra sao, khoảng cách đến mặt đường là bao nhiêu mét, có bị các vật cản gì không, môi trường an ninh xung quanh,... rất nhiều các yếu tố ngoại quan khác của BĐS.

Việc thứ hai là chuyên viên định giá sẽ tìm một số các BĐS xung quanh BĐS cần định giá, để tham khảo giá. Sẽ có một bộ tiêu chí bao gồm các yếu tố định lượng và định tính. Định tính bao gồm các đánh giá là kinh doanh có tốt không, môi trường an ninh có tốt không?... Còn bộ số định lượng sẽ bao gồm: chiều rộng, chiều dài của ngôi nhà, nhà có bị thót hậu không, rồi là công trình trên đất là mới hay cũ, khấu hao bao nhiêu năm... Sau khi so sánh tài sản cần định giá với các tài sản tìm được sẽ ra được một mức giá để áp dụng vào BĐS cần phải định giá.

Ngoài ra, với các công ty thẩm định giá lâu năm, có uy tín thì họ sẽ còn phải đối chiếu với dữ liệu lịch sử của họ, bởi vì, nếu mà chỉ tìm ba tài sản xung quanh đang rao bán trên thị trường sẽ có thể gặp phải những nơi bị thổi giá - hầu hết những tin rao bán là từ phía môi giới nên độ xác thực sẽ không cao. Vì vậy, phần dữ liệu sẽ rất quan trọng trong việc đối chiếu, nhưng phần dữ liệu này sẽ ít công ty nào có vì việc thu thập rồi lưu trữ và cập nhật dữ liệu định kỳ thường xuyên tốn khá nhiều chi phí mà không mang lại doanh thu, dù nó rất quan trọng.

Với cách làm như hiện tại, khách hàng khi đi định giá nhà thường gặp phải những trắc trở gì thưa ông?

Khách hàng sẽ mất tương đối thời gian, để họ nhận được phiếu tư vấn giá họ sẽ mất khoảng ít nhất 2 ngày. Với chủ nhà, cũng cần phải ở nhà để đợi người của công ty định giá xuống khảo sát; còn người có nhu cầu tìm mua thì không biết lấy thông tin ở đâu.

Thứ hai, đương nhiên là họ sẽ phải mất một khoản phí cho việc định giá, không phụ thuộc vào là chủ nhà có sử dụng hay không.

Thứ ba, mức độ chính xác của kết quả mà khách hàng nhận được sẽ phụ thuộc rất lớn vào năng lực của công ty định giá. Với một công ty có năng lực yếu, khi định giá trong giai đoạn thị trường bình ổn thì không sao, nhưng trong giai đoạn giá thị trường có nhiều biến động, ví dụ như là đang tăng hoặc giảm rất mạnh nhưng công ty không đủ dữ liệu để đánh giá và đưa ra một giá cao hoặc thấp hơn hẳn có thể gây ra thiệt hại cho khách hàng.

Trong quy trình này, một người đi thu thập dữ liệu về và xử lý cũng giống như việc máy móc cập nhật từ một nguồn dữ liệu thu thập được và có sẵn để xử lý và đưa ra một mức giá. Vậy công nghệ có thể tham gia vào việc này không?

Với quy trình tôi nói ở trên, chúng ta sẽ dựa vào con người là chính, phụ thuộc con người thì thứ nhất sẽ bị mất nhiều thời gian, thứ hai là có thể sai sót, vì khi dựa vào con người nhiều thì chắc chắn là sẽ lệ thuộc vào cảm tính, năng lực và kinh nghiệm của người đi tổng hợp dữ liệu. Nếu là một chuyên viên kinh nghiệm lâu năm thì có thể có tầm nhìn về giá tốt hơn là những bạn còn ít kinh nghiệm.

Nhận thấy “điểm nghẽn" của cách làm truyền thống, OneHousing đưa ra công cụ định giá BĐS dựa trên nguồn dữ liệu lớn được cập nhật bám sát với thị trường - là cơ sở để tất cả các thành phần tham gia giao dịch BĐS có thể đối chiều và sử dụng.

Dữ liệu với 1,5 triệu căn nhà với hơn 300 thuộc tính

Công cụ định giá nhà của OneHousing được phát triển trên cơ sở nào?

Công cụ định giá của OneHousing được phát triển dựa trên cơ sở dữ liệu lớn của OneHousing và kế thừa từ Công ty tư vấn và thẩm định giá Sao Mộc đã thẩm định giá cho Techcombank trong 10 năm qua. Những dữ liệu thu thập đều được lưu trữ, phân tích và cập nhật mới định kỳ liên tục 1 năm từ 2-4 lần.

Khi bắt đầu phát triển công cụ định giá, OneHousing cũng đã xây dựng các công cụ hỗ trợ để thu thập dữ liệu trên thị trường, chúng tôi có thể thu thập hàng nghìn, hàng chục nghìn dữ liệu về rao bán BĐS trên trường mỗi ngày và tạo ra một “big data” để phân tích và đưa vào mô hình máy học giúp cho việc đưa ra mức giá chính xác nhất khi khách hàng sử dụng công cụ định giá của OneHousing.

Lý do nào để khách hàng có thể tin tưởng vào công cụ định giá này, thưa ông? Công cụ này có dễ dàng sao chép không?

Khi đã có một dữ liệu rất lớn và trải qua nhiều năm, OneHousing tiếp tục thu thập “housing dictionary” - từ điển dữ liệu nhà ở. Như đã chia sẻ, trước đây khi định giá một căn nhà thì các chuyên viên định giá sẽ thu thập khoảng 20-30 đặc điểm của tài sản, bao gồm cả bên trong và bên ngoài. Tuy nhiên, với từ điển dữ liệu nhà ở của OneHousing đang thu thập khoảng 1,5 triệu căn nhà với một căn chung cư hay một căn nhà đất sẽ có đến hơn 300 thuộc tính.

Ví dụ, với một căn chung cư sẽ thu thập những thông số về: diện tích, số phòng ngủ, số nhà vệ sinh, hướng, tầng, hướng ban công, căn góc hay ở giữa,... rồi tới tầng có bao nhiêu căn, tòa có bao nhiêu thang máy, sử dụng thang máy của hãng nào, được bàn giao năm nào, tiện ích bên trong, bên ngoài như thế nào... Sau đó chúng tôi mở rộng tiếp các thuộc tính về môi trường xung quanh kể cả về mức độ ô nhiễm hay là về các cơ sở tiện ích xung quanh như: điện, đường, trường trạm, rạp chiếu phim, các dịch vụ dành cho cư dân như giặt khô là hơi, gara ô tô, các cửa tiệm…

Thêm vào đó, bên cạnh sử dụng máy học, OneHousing còn có hai nguồn kiểm chứng tin cậy từ Công ty Sao Mộc - là đơn vị định giá chính thức cho Techcombank; và bản thân OneHousing là nhà phân phối BĐS nên cũng có rất nhiều các dữ liệu về việc giao dịch thực tế trên thị trường.

Khi đưa vào trong mô hình máy, kết quả trả về chúng tôi cũng chia ra các mức độ tin cậy. Với những dữ liệu mà đạt được mức “high confidence” - độ tin cậy cao thì hoàn toàn có thể dùng luôn. Với dữ liệu đầu ra đánh giá ở mức trung bình thì sẽ có sự kết hợp đối chiếu giữa mức giá của chuyên gia Sao Mộc và mức giá của mô hình máy trả về, sẽ có một công thức thống nhất hai dữ liệu đó để ra được một mức giá phù hợp. Với những căn hộ mà kết quả trả ra có độ tin cậy thấp thì sẽ phải tiếp tục thu thập nhiều dữ liệu hơn nữa để có sự đánh giá chính xác hơn.

Còn một yếu tố nữa là, với bất kỳ một BĐS nào đưa được giá lên nền tảng OneHousing phải có cơ sở dữ liệu ít nhất trong 3 năm để đánh giá được các mức độ biến động giá qua các năm như thế nào. Và mức giá trên nền tảng để khách hàng tra cứu đều đã được kiểm tra đối chiếu, mức giá ở thời điểm hiện tại với giá ở thời điểm quá khứ.

Đây cũng là lý do lý giải vì sao tại Việt Nam cũng có khá nhiều startup phát triển mô hình này nhưng chưa thành công như ứng dụng của OneHousing đang phát triển.

Định giá nhà tự động từ OneHousing có tác động có ý nghĩa như thế nào trong hành trình chuyển nhượng BĐS của khách hàng?

Công cụ định giá sẽ giúp cho cả người mua và người bán dễ “gặp” được với nhau về giá hơn, và quan trọng là rất dễ dùng. Chỉ cần có tài khoản trên OneHousing thì người dùng có thể định giá miễn phí 10 căn trong 1 ngày, thao tác rất là đơn giản là nhập tên dự án, số tầng, mã căn,... không cần phải giấy tờ, hồ sơ hay là phải đi đến tận nơi khảo sát. Khách hàng có thể ngồi nhà hoặc là quán cà phê trao đổi, kiểm tra giá để đối chiếu và có thể đàm phán giá trực tiếp với nhau. Chúng tôi đang giúp các bên tham gia thị trường giản tiện hơn rất nhiều trong quá trình giao dịch mua bán chuyển nhượng.

Hiện OneHousing cũng đang phát triển rất nhiều công cụ công nghệ hỗ trợ cho giao dịch BĐS. Từ đó, khách hàng nhận được quyền lợi gì- thưa ông?

Đến hết 2025 OneHousing sẽ thu thập dữ liệu của 4-5 triệu căn nhà trên toàn quốc, từ chung cư, đất dự án đến nhà thổ cư, mục tiêu là tối ưu công cụ định giá ở mức chính xác cao nhất và hướng tới giúp cho nhiều khách hàng hơn nữa.

Trong hệ sinh thái của OneHousing có công cụ định giá, công cụ phân tích và so sánh BĐS, có trang mua-bán với quỹ căn đã được xác minh… Đây sẽ là một vòng tròn khép kín, khi khách hàng có nhu cầu bán nhà sẽ sử dụng công cụ định giá để xác định giá trị căn nhà của mình, liên hệ với phía OneHousing để đưa căn nhà của mình vào danh mục listing rao bán. Với người mua, khi có nhu cầu họ sẽ sử dụng công cụ phân tích và so sánh BĐS, để tìm cho mình căn hộ phù hợp và khi đã ưng ý căn hộ nào đó họ sẽ sử dụng công cụ định giá để ra được mức giá có thể đàm phán với chủ nhà.

Mục tiêu OneHousing muốn hướng tới nữa là xây dựng công cụ dự báo được giá trong tương lai của BĐS. Đây là thách thức lớn nhưng sẽ mang lại giá trị rất lớn cho tất cả các bên tham gia vào thị trường BĐS.

Cảm ơn ông về chia sẻ.