Nhu cầu rất lớn

Mới đây, Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD) được Bộ Xây dựng ban hành, quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại. Những căn hộ mini này phải có tối thiểu 1 phòng ở và 1 khu vệ sinh. Tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư tại dự án nhà ở thương mại. Thông tư sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2020.

Tuy nhiên, có nhiều ý kiến trái chiều cho rằng loại hình căn hộ này có thể gây nên hệ lụy là quá tải hạ tầng đô thị và tạo nên những “ổ chuột” trên cao. Đồng thời, tại các thành phố lớn nếu loại căn hộ thương mại diện tích nhỏ tăng lên, dẫn đến tình trạng dân số tăng nhanh, từ đó kéo theo các áp lực lớn về hạ tầng, giao thông. Trong khi đó, các thành phố này cũng đang giãn dân ra khu vực ngoại vi nên không muốn phát triển các loại nhà ở thương mại diện tích nhỏ trong nội đô.

Quy hoạch rõ khu vực, quy định rõ tỷ lệ cho dự án, sau đó căn cứ trên quy hoạch để xem xét nên hay không là điều đầu tiên cần làm khi triển khai căn hộ 25m2.

Theo khảo sát của DKRA Vietnam (nhà cung cấp giải pháp hiệu quả trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản), trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình từ 22 - 35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel… có diện tích 25 - 50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường.

Khi căn hộ hạng C ngày càng thiếu vắng, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư cho đến khách hàng, đặc biệt là những đối tượng mua để ở và có mức tài chính giới hạn.

Dòng sản phẩm diện tích nhỏ cũng sẽ đáp ứng thêm được nhiều nhóm đối tượng khác như các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những sinh viên mới ra trường hoặc những người mới đi làm, những người ngoại tỉnh đến làm việc trong thành phố, những nhà đầu tư có ngân sách vừa phải mua để cho thuê…

Từ góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.

Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng không tránh khỏi những vấn đề phát sinh. Cụ thể, sẽ kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như phá vỡ quy hoạch tổng thể, gây khó khăn cho công tác quản lí đô thị, áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án…

"Những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua nhà 25m2 để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao? Mặt khác, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng khiến cho dân số trong một tòa chung cư/khu dân cư tăng lên đáng kể" - ông Phạm Lâm, CEO của DKRA Vietnam, nói.

Cũng theo ông Lâm đánh giá, nhìn chung, căn hộ 25m2 là giải pháp dựa trên nhu cầu có thực về vấn đề nhà ở. Tuy nhiên, để chính sách này hoàn thiện và mang đến những lợi ích thiết thực, rất cần sự quy định chặt chẽ và phối hợp từ Chính phủ, Nhà nước, các cơ quan, tổ chức ban ngành và các doanh nghiệp liên quan.

Giải pháp nào cho căn hộ “hộp diêm”?

Việc xây dựng căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp quan trọng để góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở.

Yếu tố quan trọng cần được cả nhà đầu tư cũng như người mua xem xét và cân nhắc kỹ càng là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án căn hộ 25m2.

Để khắc phục và hạn chế những hệ lụy này, những dự án có căn hộ 25m2 cần phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Quy hoạch rõ khu vực, quy định rõ tỷ lệ cho dự án, sau đó căn cứ trên quy hoạch để xem xét nên hay không là điều đầu tiên cần làm khi triển khai căn hộ 25m2.

Trước những bất cập trên, ông Lâm cho rằng, việc đầu tiên là cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25m2. Phải căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25m2 ở các khu công nghiệp và các trường đại học.

Tiếp theo, cần quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m2: Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25 - 30 - 35 - 40 - 45m2 với tỷ lệ 10% - 15% - 20% - 25% sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.

Bên cạnh đó, trên cơ sở chương trình nhà ở xã hội, có thể đổi mới hoặc nâng cao thành các chương trình nhà ở Quốc gia (dành cho đối tượng mua nhà lần đầu) mang tính lâu dài, quy hoạch bài bản, bền vững với quy trình thủ tục đơn giản nhưng quản lý thông tin tốt hơn.

Hơn nữa, liên quan đến chương trình nhà ở quốc gia là xem xét nâng cao quy mô và thực hiện nghiêm túc quy hoạch đô thị từ thời điểm trước mắt cho đến khoảng 50 năm sau, không chỉ dừng lại ở tầm nhìn năm 2030.

Dự án Chung cư Thái An 3 và 4, thuộc phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TPHCM là dự án đầu tiên trên toàn quốc được Bộ Xây dựng chấp thuận cho làm căn hộ thương mại diện tích ít nhất 25m2 vào năm 2017. Sau khi chủ đầu tư là Công ty Địa ốc Đất Lành gửi đề nghị lên Bộ Xây dựng xin cấp phép thực hiện đầu tư thành lập dự án nhà ở thương mại và các căn hộ có diện tích 20 – 30m2.

Chung cư này được thành lập trên khu đất gần 8.500m2, gồm 2 block căn hộ cao 16 tầng với 1 hầm, 1 trệt, 15 lầu (từ tầng 2 tới tầng 15 được chủ đầu tư bố trí làm căn hộ với các loại diện tích: 39m2, 44m2, 48m2 và 61m2. Sau đó, chủ đầu tư có chia nhỏ các căn hộ 44m2 làm đôi, nghĩa là dự án có các căn hộ chỉ 22m2) và 1 sân thượng. Dự án được khởi công từ tháng 8/2009 và hoàn thành trong năm 2012.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, việc xây loại căn hộ diện tích nhỏ này tại các dự án nhà ở thương mại là hợp lý. Bởi nhu cầu nhà ở thương mại nhỏ có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền của đông đảo cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, sinh viên, công nhân lao động và người nhập cư là rất lớn. Cần phải giải quyết nhu cầu nhà ở bức thiết của lực lượng này.