Hơn 100 người cùng đồng sở hữu một lô đất

Theo Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, trên địa bàn tỉnh, số lượng thửa đất ở, đất nông nghiệp có nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng đất (từ 3 hộ gia đình, cá nhân trở lên) từ năm 2018 đến năm 2020 lên đến hàng nghìn.

Trong đó, TP Vũng Tàu 1.455 trường hợp, TP Bà Rịa 155 trường hợp, thị xã Phú Mỹ 1.026 trường hợp, huyện Châu Đức 75 trường hợp, huyện Đất Đỏ 473 trường hợp, huyện Long Điền 503 trường hợp, huyện Xuyên Mộc 78 trường hợp, huyện Côn Đảo 22 trường hợp.

Cá biệt có trường hợp một miếng đất 1.000m2 nhưng tới 150 người đồng sở hữu, đứng tên trên sổ đỏ. Nghĩa là mỗi người sở hữu khoảng 6,6m2 đất.

Trước bất thường trên, UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã yêu cầu tạm dừng các thủ tục chuyển nhượng đối với các trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng một thửa đất (đất đồng sở hữu), nhưng diện tích bình quân sở hữu trong cùng một thửa đất thấp hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định.

Việc tạm dừng này có hiệu lực với cả các trường hợp đã tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa hoàn thành các thủ tục xác nhận, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

UBND tỉnh yêu cầu Sở TN&MT đánh giá thêm về ảnh hưởng, tác động đến công tác quản lý việc tách thửa, quản lý trật tự đất đai, quản lý trật tự xây dựng, việc xử lý tranh chấp, công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đối với một thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân chung quyền sử dụng…

Theo nhận định của các chuyên gia, quá nhiều người đứng tên trên sổ đỏ có dấu hiệu của việc phân lô bán nền biến tướng. Mua đất phân lô, giấy tờ đồng sở hữu (đông người) không chỉ gây rủi ro cho người mua, mà còn ảnh hưởng đến công tác quản lý...

Luật sư Trần Thu, Đoàn luật sư TPHCM cho biết, dù có tên trên sổ đỏ, nhưng người sở hữu vẫn gặp rủi ro lớn về thanh khoản. Bởi khi muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả những người có tên trên sổ đỏ, hoặc có văn bản uỷ quyền. Trường hợp không có sự đồng ý của các thành viên khác phải thực hiện việc tách thửa mới chuyển nhượng được.

Rủi ro nữa là tách thửa phải phù hợp với quy định của pháp luật và yêu cầu của chính quyền địa phương. Thông thường, một lô đất muốn tách thửa được phải có hệ thống hạ tầng đảm bảo, diện tích tối thiểu với đất ở phải từ hàng trăm mét vuông và đất nông nghiệp thấp nhất là 500m2. 

Mớ bòng bong pháp lý

Phân tích về các trường hợp đồng sở hữu cũng như những rủi ro mà người mua loại hình bất động sản này có thể gặp phải, bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn của Colliers Việt Nam, cho biết có nhiều trường hợp đồng sở hữu.

Trong đó, với trường hợp hai người khác nhau đồng sở hữu thì phải xem xét là sở hữu chung theo phần hay sở hữu liên đới. Nếu sở hữu theo phần thì phải có thỏa thuận về phân chia quyền và nghĩa vụ trên bất động sản. Việc này khá phức tạp và các phòng công chứng, ngân hàng không đồng ý công chứng cũng như nhận tài sản đảm bảo trong trường hợp này.

Nếu là sở hữu liên đới, thì các đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ như nhau. Việc định đoạt bất động sản phải được sự đồng ý của các bên. Phức tạp ở chỗ sẽ phải được sự đồng ý của vợ/chồng của những người đồng sở hữu nếu tài sản hình thành trong thời gian hôn nhân. Trường hợp đã ly dị phải kiểm tra quyết định của Tòa án về việc phân chia tài sản hoặc được sự đồng ý của bên kia. Trong trường hợp không được sự đồng ý của các bên nêu trên giao dịch có khả năng bị tuyên vô hiệu hoặc vướng vào tranh chấp.

Bà Kim Ngọc cũng lưu ý: Do tính pháp lý phức tạp của việc đồng sở hữu và rắc rối của các thủ tục của các cơ quan chức năng, khiến cho việc mua bán, chuyển nhượng và xin giấy phép xây dựng diễn ra lâu hơn. Thực tế, các hoạt động liên quan đến nhà đất cần có sự đồng thuận của tất cả các bên sở hữu. Nếu một trong các bên từ chối, thì người có mong muốn chuyển nhượng hoặc xây dựng sẽ gặp khó. Đôi khi là bế tắc, dẫn đến tranh chấp.

Thuyết phục các bên đồng sở hữu đồng ý bán đã khó, việc tìm khách mua cũng trở ngại không kém. Dù mức giá được xem là hấp dẫn đối với thị trường, nhưng nhiều người còn lo ngại về rủi ro pháp lý, nên tìm mua các sản phẩm thay thế, ít rủi ro hơn. Ngoài ra, đa số các ngân hàng tại Việt Nam cũng không chấp nhận cho vay thế chấp các loại bất động sản đồng sở hữu.

Do đó, nếu thực sự có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cần kiểm tra số lượng và thông tin, giấy tờ người đồng sở hữu. Lịch sử chuyển nhượng của bất động sản này cũng nên được tìm hiểu, để biết thêm về tình trạng hiện tại của chủ sở hữu. Người mua cần lưu ý thêm về diện tích thực tế so với trên giấy tờ, các loại thuế đã nộp và lộ trình quy hoạch của khu vực.

Việc đồng sở hữu cũng được các đối tượng xấu lợi dụng để lừa đảo người mua bị thu hút bởi giá bán hấp dẫn của loại bất động sản này. Đối tượng xấu mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ, xây nhà và đăng bán giá rẻ (kèm sổ hồng). Sau khi khách quyết định mua và đặt cọc bởi mức giá rẻ thì họ phát hiện ra nhà được xây trên sổ chung.

Lúc này, bên bán hứa hẹn khi giao dịch xong xuôi thì sẽ tách sổ nhưng sau đó, họ lại chây ì hoặc bỏ trốn. Như vậy, người mua không còn “quyền tự quyết” đối với bất động sản mà chính họ đang sở hữu.

"Điều quan trọng nhất mà khách hàng cần xem xét là nhà đất mà họ muốn mua có thực sự phù hợp với mục đích sử dụng lâu dài của họ hay không. Từ đó để tránh việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn – điều được xem là “bất khả thi” đối với loại hình bất động sản này. Ngoài ra, mọi thủ tục và giao dịch cũng nên được tiến hành công chứng, kiểm duyệt theo quy định của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro về pháp lý cho các bên” - bà Kim Ngọc khuyến cáo.