Bộ hướng dẫn, chứ không “khai sinh”

Ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) có Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel).

Theo đó, hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở được hướng dẫn như sau: Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Bộ TN&MT đã đề nghị sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.

Theo ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), đây là văn bản của Tổng cục hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các Luật để cấp Giấy chứng nhận, chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật.

Ông Phấn lưu ý, việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng ở đây là cấp theo thời hạn của dự án. "Khi giao đất, cho thuê đất thương mại, dịch vụ thực hiện dự án thì đều có thời hạn không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận cũng sẽ theo thời hạn 50 hoặc 70 năm" - ông Phấn nói.

Ai mừng, ai lo?

Theo quan điểm của luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo – Giám đốc Công ty TAT Law Firm, Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT xác định 3 nội dung: Một là, các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.

Hai là, Nhà nước cho các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở dự án đầu tư hoặc có đơn xin thuê đất, với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu.

Ba là, Sở TN&MT tổ chức rà soát các dự án đầu tư du lịch nghỉ dưỡng đã được phê duyệt, để xác định các trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo trình tự, thủ tục, hồ sơ quy định của pháp luật về đất đai cho người nhận chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

“Về cơ bản, Văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ TN&MT không có gì mới. Nội dung hướng dẫn thực hiện đều dựa trên tinh thần các quy định pháp luật trước đây như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy định về tính chất pháp lý condotel hay nói cách khác là văn bản này không cấp khai sinh cho condotel” - Luật sư Thảo khẳng định.

Theo luật sư Thảo, về bản chất pháp lý, các cơ quan đều thừa nhận quan điểm condotel là phòng khách sạn xây dựng theo kết cấu căn hộ chung cư, nhằm mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, condotel chính là căn hộ du lịch được quy định tại điều 48 Luật Du lịch. Bản chất này sẽ không bao giờ có thể thay đổi. Điều này cũng đã được Bộ TN&MT đề cập trong văn bản hướng dẫn trên.

Thực tế, vài năm trước, phong trào xây dựng condotel, officetel.... bùng nổ với hàng chục nghìn căn được xây dựng. Nhiều địa phương đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với thời hạn ghi là lâu dài cho người mua sản phẩm tại các dự án có thời hạn sử dụng không phải lâu dài này. Rất nhiều chủ đầu tư quảng cáo, cam kết với khách là sản phẩm dự án sẽ được cấp quyền sử dụng lâu dài. 

Cũng có không ít dự án ban đầu được giao đất thực hiện dự án với sản phẩm có đất ở, như biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng, thì sau đó lại xin chuyển sang xây dựng căn condotel, officetel...

Tuy nhiên, sau khi có ý kiến cảnh báo của các chuyên gia, cơ quan quản lý, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho loại hình căn hộ dịch vụ này tại các tỉnh đã bị dừng lại. Thậm chí có địa phương cho tiến hành thu hồi sổ ghi lâu dài đã cấp tại một số dự án. Về tình hình chung, việc cấp giấy chứng nhận cho dự án có loại hình căn hộ dịch vụ tại các địa phương của cả nước cơ bản đã bị dừng lại. Điều này đã phương hại tới quyền lợi của người dân đã mua sản phẩm tại các dự án.

Từ đây, có thể thấy, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT về bản chất là làm rõ và yêu cầu các địa phương phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ghi rõ thời hạn sử dụng của dự án cho người mua.

Tuy nhiên, hướng dẫn này cũng hàm nghĩa, sẽ phải thu hồi không ít giấy chứng nhận quyền sử dụng tại các dự án có thời hạn sử dụng không phải lâu dài, nhưng đã cấp cho dân với thời hạn lâu dài. Sau đó cấp lại với thời hạn đúng theo dự án. Nói cách khác là không ít dự án sẽ bị "lộ sáng" khi "được" nhập nhèm cơ chế để tạo điều kiện cho chủ đầu tư lập lờ lừa dối người mua.