Bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn

Ngày 24/8 vừa qua, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục phiên họp 25 để cho ý kiến dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trong đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội (QH) Vũ Hồng Thanh cho biết, tiếp thu ý kiến các đại biểu QH tại kỳ họp 5 tháng 6 vừa qua, dự thảo luật bỏ quy định các giao dịch bất động sản (BĐS) phải thông qua sàn.

Ông Vũ Hồng Thanh nêu rõ, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một số ý kiến nhất trí về quy định các loại giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 6/2023)

Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn giao dịch bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch.

Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.

"Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo luật đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch", ông Vũ Hồng Thanh nói.

Tuy nhiên, đại diện cơ quan soạn thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nói Chính phủ vẫn mong muốn quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn. Phương án mà Chính phủ đề xuất là mọi giao dịch của chủ đầu tư phải qua sàn, còn tổ chức, cá nhân thì khuyến khích.

Theo ông Sinh, việc thiếu quy định bắt buộc giao dịch qua sàn, chỉ khuyến khích dẫn tới nhiều hệ lụy về tính minh bạch công khai, ảnh hưởng đến người mua, nhiều vụ tranh chấp do chủ đầu tư không công khai minh bạch.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định giao dịch bất động sản qua sàn

Cho ý kiến, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, quan trọng không phải ép người ta lên sàn mà quan trọng là giao dịch có kiểm soát được dòng tiền hay không. Nếu tăng cường không dùng tiền mặt, thanh toán giao dịch qua ngân hàng thì "sàn hay khôn/g sàn vẫn minh bạch".

"Thị trường phải theo nguyên tắc thị trường để vận hành. Nếu không sẽ giống như thời kỳ trước đây, chúng ta trả giá rất nhiều về sàn giao dịch vàng", Chủ tịch QH nói.

Theo Chủ tịch QH, thực tế, các công ty BĐS có thể tự tổ chức mạng lưới phân phối, chứ không phải giao dịch nào cũng lên sàn. "Không phải cứ có sàn là tốt. Chỗ này phải thông suốt về nhận thức. Đừng lo thay cho người ta... Tôi tin sàn giao dịch mà minh bạch thì chả bắt người ta cũng theo. Còn nếu anh không minh bạch thì bắt trên đó người ta vẫn lách. Đây là tư duy xây dựng pháp luật. Không bắt buộc người ta làm những cái người ta không muốn hoặc quản không được thì cấm", Chủ tịch QH nhấn mạnh.

Kết luận phiên thảo luận, Phó chủ tịch QH Nguyễn Đức Hải nêu rõ về giao dịch BĐS qua sàn, Ủy ban Thường vụ QH thống nhất với quan điểm của Ủy ban Kinh tế QH, theo đó bỏ quy định các giao dịch BĐS qua sàn. Ủy ban Thường vụ QH đề nghị các cơ quan rà soát, hoàn thiện dự thảo trình Hội nghị đại biểu QH chuyên trách vào tuần sau trước khi trình QH thông qua tại kỳ họp 6 cuối năm nay.

Các sàn giao dịch có thực sự cần thiết?

Trước đó, Liên quan vấn đề sàn giao dịch bất động sản, khi xây dựng dự thảo Luật, Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo - đã đề xuất 2 phương án:

Phương án 1: Quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thông qua sàn giao dịch.

Phương án 2: Quy định bắt buộc mua bán, giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn.

Nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng không nên quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn, bởi giao dịch qua sàn có thể làm tăng chi phí 2 - 8%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thực tế các sàn địa ốc không giúp làm tăng tính minh bạch về giá cho thị trường như kỳ vọng. Ngược lại, giao dịch địa ốc qua sàn làm tăng chi phí, đội giá bán, thậm chí có nhiều trường hợp môi giới tạo ra giá ảo, khiến người mua đứng trước nhiều rủi ro.

“Các sàn giao dịch chỉ là đơn vị trung gian giới thiệu, chào bán nhà đất cho người tiêu dùng. Trong đó giá bán do các chủ đầu tư niêm yết và công bố. Nếu cần khảo sát giá giao dịch cụ thể, các chủ đầu tư có thể cung cấp chính xác theo dữ liệu sơ cấp (chào bán lần đầu)”, ông Châu nhận định.

Ngoài ra, các sàn được hưởng phí môi giới trên dưới 2% giá trị tài sản, nhiều trường hợp phí môi giới chiếm 4-5%, là một khoản không nhỏ. Chủ đầu tư phải cộng thêm phí môi giới vào giá bán và người mua nhà phải gánh thêm khoản này.

Chủ tịch HoREA cho rằng, các sàn giao dịch chỉ đóng vai trò là cầu nối trong việc bán, cho thuê tài sản khi chủ tài sản. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng cần dịch vụ này vì một số đơn vị có hệ thống bán hàng riêng. Ngoài vai trò cầu nối, các sàn giao dịch bất động sản không làm tăng thêm tính minh bạch về giá trị tài sản, thậm chí đã xảy ra nhiều vụ lừa đảo, đẩy giá, thổi giá do chất lượng môi giới yếu kém.

Cùng với đó, các hoạt động của sàn cũng chưa thật sự đảm bảo khi hàng trăm nghìn nhân viên môi giới hiện mới chỉ có khoảng 10-15% có chứng chỉ hành nghề. Bên cạnh chất lượng nguồn nhân sự của các sàn giao dịch địa ốc còn kém, các tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch vẫn diễn ra thường xuyên.