Triển vọng tăng trưởng

Theo các chuyên gia, phân khúc bất động sản KCN và cho thuê sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2020, thể hiện qua việc đất dành riêng cho hoạt động sản xuất công nghiệp từ 335ha (năm 1986) đã tăng lên 80.000ha (tính đến cuối 2018). Diện tích đất dành cho phát triển KCN đang tiếp tục tăng, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, định hướng xuất khẩu, các hiệp định thương mại tự do được ký kết, các vùng kinh tế trọng điểm được hình thành… và từ đó góp phần tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi của Việt Nam.

Do nhu cầu thuê hạ tầng tại KCN đang tăng lên, dự kiến nguồn cung KCN tại TPHCM sẽ tiếp tục tăng. Theo đó, sẽ có khoảng 2.300ha đất có sẵn hạ tầng từ 8 KCN mới dự kiến sẽ tung ra thị trường vào năm 2025, tăng hơn 50% so với nguồn cung hiện tại. Sau nhiều năm trầm lắng, vài năm trở lại đây, tỷ lệ lấp đầy của các KCN cả nước đang tăng mạnh. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đối với đất công nghiệp đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91%. Còn tại miền Nam, tỷ lệ này tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc bình quân là 88,2USD/m2/chu kỳ thuê, nhà xưởng xây sẵn bình quân 4,8USD/m2/tháng. Tại miền Nam, giá thuê đất công nghiệp bình quân là 132USD/m2 và nhà xưởng xây sẵn là 4,5USD/m2.

Thông tin bổ sung, các mức giá bình quân này đã tăng khoảng 30 - 40% so với chỉ 2 - 3 năm trước đó. Và điều đó cho thấy bất động sản KCN tại Việt Nam đang thực sự là ngành kinh doanh phát đạt, nhiều lợi ích.

Bên cạnh đó, quá trình dịch chuyển sản xuất và các yếu tố bất khả kháng như chiến tranh thương mại, dịch bệnh... đang khiến gia tăng số lượng nhà đầu tư nước ngoài tìm cơ hội đầu tư vào bất động sản KCN tại Việt Nam. Qua đó trở thành yếu tố hỗ trợ tích cực thúc đẩy phân khúc bất động sản đặc thù này phát triển ở tốc độ khá cao.

Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) đã được Nghị viện châu Âu thông qua, sẽ là động lực lớn cho ngành công nghiệp Việt Nam nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng.

Bên cạnh đó, theo Vndirect, sự phát triển của các cụm công nghiệp cũng đã thúc đẩy nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn và nhà kho. Lý do vì quỹ đất KCN dần khan hiếm, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho mang lại hiệu quả về thời gian và chi phí cho các nhà đầu tư. Tác động của nhà xưởng xây sẵn và nhà kho giúp tối đa hóa việc sử dụng tài nguyên phát triển và sự bền vững trong phát triển cơ sở hạ tầng.

Với tỷ suất lợi nhuận gộp xấp xỉ 60%, theo ước tính của Vndirect, việc cho thuê nhà xưởng xây sẵn có thể mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các công ty phát triển KCN khi so sánh với việc cho thuê đất, trên cùng một quy mô diện tích. Tuy nhiên, việc phát triển nhà xưởng xây sẵn sẽ tốn nhiều chi phí đầu tư hơn.

Ngoài ra, việc xây dựng và cho thuê nhà xưởng xây sẵn và nhà kho có thể mang lại lợi ích cao cho các công ty có quy mô nhỏ khi các công ty này đối mặt với tình trạng quỹ đất giới hạn, còn đối với các công ty có quy mô lớn với quỹ đất dồi dào, lợi nhuận của mảng nhà xưởng xây sẵn và nhà kho không đóng góp nhiều vào lợi nhuận của công ty.

Chẳng hạn, Sonadezi Long Thành (SZL) hiện có 20ha đất ở KCN Long Thành và 50ha đất ở KCN Châu Đức, công ty này đang tập trung xây dựng nhà xưởng xây sẵn và nhà kho để cho thuê. Doanh thu và lợi nhuận gộp từ phân khúc này của SZL đã tăng trưởng với mức cao, lần lượt đạt 20,9% và 31,8% mỗi năm trong giai đoạn 2017 - 2019.

Điểm sáng về tăng trưởng thuê bất động sản KCN

Các khu công nghiệp thuộc các tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy chỉ trong vài năm và nhu cầu về phát triển công nghiệp đang tăng cao. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN tại các tỉnh/thành phố lớn phía Bắc và phía Nam (đã là hơn 92% và 80% vào cuối năm 2019) khiến nhu cầu đất phát triển KCN đang ngày càng lớn. Chỉ trong vỏn vẹn vài năm, từ chỗ thừa diện tích, phân khúc bất động sản KCN đã trong tình trạng cung không đủ cầu.

Các tỉnh xa vùng kinh tế, có quỹ đất lớn, giá cho thuê đất thấp, cơ sở hạ tầng tốt để kết nối với các tỉnh thuộc vùng kinh tế, kết nối với cảng và đường cao tốc có thể đạt được sự tăng trưởng mạnh hơn về giá và diện tích cho thuê vào năm 2020 so với các tỉnh khác.

Theo CBRE, các KCN ở các tỉnh xa vùng kinh tế, như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình, Quảng Ninh ở phía Bắc và Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu ở phía Nam sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong những năm tới. Nhờ vào quỹ đất dồi dào tại các tỉnh này, và tỷ lệ lấp đầy năm 2019 bình quân mới chỉ là 76% ở miền Bắc và 58% ở miền Nam, thấp hơn so với tỷ lệ bình quân 91% ở miền Bắc và 83% ở miền Nam của các tỉnh thuộc vùng kinh tế phát triển.

Đồng thời, giá thuê đất ở các tỉnh xa vùng kinh tế hiện trong khoảng 50 - 150USD/m2/kỳ thuê, thấp hơn so với mức giá 60 - 300USD/m2/kỳ thuê ở các tỉnh thuộc vùng kinh tế phát triển.

Dựa trên dữ liệu từ Savills, giá thuê đất KCN tại Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu thấp hơn 60USD/m2/kỳ thuê, trong khi đó giá thuê đất KCN tại các tỉnh miền Bắc là Hải Dương và Vĩnh Phúc thấp hơn 70USD/m2/kỳ thuê, tạo tiềm năng cho các công ty phát triển KCN có quỹ đất ở các tỉnh này cạnh tranh dựa trên giá với các tỉnh thuộc vùng kinh tế

Báo cáo mới đây của Vndirect cho rằng Bà Rịa - Vũng Tàu, với tỷ lệ lấp đầy ở mức 73% và giá cho thuê KCN thấp nhất tại miền Nam, với mức giá 58USD/m2/kỳ thuê tại thời điểm cuối tháng 6/2019 và sẽ trở thành điểm sáng về bất động sản KCN trong giai đoạn 2020 - 2021 nhờ vào hệ thống cao tốc và cụm cảng quốc tế Cái Mép - Thị Vải.

Ở khu vực miền Bắc, đất KCN ở Hải Dương và Bắc Giang với cơ sở hạ tầng tốt về đường cao tốc, cụ thể là đường cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn và Hải Dương - Quảng Ninh và có thể kết nối với cụm cảng Hải Phòng, cũng sẽ đạt được tăng trưởng tốt về giá và diện tích đất KCN cho thuê trong năm 2020.