Đã có cạnh tranh

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp và sự bùng nổ dự án FDI vào Việt Nam... đã góp phần quan trọng thúc đẩy bất động sản công nghiệp (BĐSCN) phát triển. Phân khúc BĐSCN đang nhận được sự kỳ vọng và quan tâm rất lớn của thị trường.

Theo Bộ KH&ĐT, tới năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, tổng diện tích gần 93.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt 73%. Số liệu này phần nào cho thấy sự phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Sức “nóng” của BĐSCN, theo ông Nam, được tạo bởi nhiều yếu tố: Việt Nam ngày càng tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh; Nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải; Việt Nam có chi phí sản xuất thấp (dưới 1 USD/giờ), thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc, chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và 10% so với Indonesia; Chiến tranh thương mại Trung - Mỹ, nhiều doanh nghiệp nước ngoài cần dịch chuyển cơ sở đầu tư tại Trung Quốc và cả doanh nghiệp Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam; Môi trường đầu tư của Việt Nam đang nỗ lực đổi mới và ngày càng cải thiện...

Theo JLL, nhu cầu BĐSCN khu vực Bắc Bộ thời điểm đầu năm tiếp tục tăng cao nhờ đà tăng trưởng mạnh của ngành sản xuất công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy trong quý 1/2019 đạt trung bình ở mức 74% ở các thành phố/tỉnh năng động nhất vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, dẫn đầu là Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên...

Trong hơn 20 năm qua, Việt Nam đã dần trở thành điểm thu hút đầu tư Công nghiệp của khu vực Đông Nam Á. Phần lớn các địa phương trong cả nước đều có KCN. Trên nền chính sách khuyển khích chung, Chính phủ cho phép nhiều địa phương áp dụng nhiều chính sách riêng để tạo môi trường đầu tư thân thiện, thông thoáng, minh mạch, và đặc biệt duy trì được lợi thế chi phí thấp, qua đó tạo cạnh tranh thu hút đầu tư giữa các tỉnh. 

Thực tế, phần lớn các tỉnh có KCN hiện nay khá giống nhau về cam kết hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư - đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài - đầu tư. Chẳng hạn như giải quyết thủ tục hành chính nhanh gọn; nhanh chóng cấp điện nước và hạ tầng, các dịch vụ thiết yếu tới chân hàng rào dự án, tổ chức bộ phận tiếp nhận thông tin, giải quyết ngay các kiến nghị của doanh nghiệp...

Do vậy, cạnh tranh thu hút giữa các tỉnh hiện diễn ra không chỉ về thủ tục, hay lợi thế địa lý. Mà xoay theo chiều hướng tạo lập các KCN chuyên ngành, hay công nghệ cao, sinh thái... Chẳng hạn tỉnh Hà Nam được cho phép hình thành và phát triển Khu công nghiệp hỗ trợ chuyên sâu dành riêng cho các nhà đầu tư Nhật Bản, hay một loạt tỉnh thành lập các KCN công nghệ cao...

Cái khó khăn lớn nhất mà các nhà đầu tư hạ tầng luôn gặp phải là đền bù giải phóng mặt bằng, đó là quỹ đất, đó là sự hỗ trợ mạnh mẽ về ngành sản xuất chiến lược của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Tôi lấy ví dụ như những ngành công nghệ cao, những ngành có hàm lượng tri thức cao luôn được Chính phủ hỗ trợ nhưng cũng có ngành nghề khá nhạy cảm như dệt, nhuộm, may… thì các cơ quan chức năng tại địa phương luôn có những e dè nhất định dù Thủ tướng Chính phủ đã có sự chỉ đạo rõ ràng về ngành công nghiệp dệt may, trồng bông để làm sao đáp ứng được nguồn nguyên liệu cho các nhà đầu tư lớn.

Vấn đề ở đây là chính sách, nếu tạo ra các hành lang pháp lý thông thoáng để các nhà đầu tư cảm thấy môi trường đầu tư của Việt Nam là hoàn toàn thuận lợi, chính trị ổn định, con người và nhân công lao động đáp ứng đủ cho các doanh nghiệp thì họ sẽ lựa chọn. 

                                             Ông Lê Anh Dũng – Giám đốc TNI Holdings

Cần gì để nâng tầm?

Theo các chuyên gia BĐS, Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý KCN, KKT, bổ sung một số mô hình KCN mới được ban hành đã mở ra “cuộc chơi” lớn cho BĐSCN. Cửa ngõ pháp lý mở rộng, cộng thêm những yếu tố thuận lợi về xu hướng phát triển thế giới lẫn điều kiện của Việt Nam, năm 2019, BSDDSCN  như được lắp thêm đôi cánh để kinh tế Việt Nam bứt phá.

Tuy nhiên, ông Trần Minh Hoan, Chủ nhiệm Ban Quản lý các KCN, KKT các tỉnh phía Bắc cũng cho biết, Nghị định 82 mới ở phạm vi nghị định, các chính sách vẫn chưa được phát triển lên thành Luật nên chính sách, các quy định về đất đai, môi trường, doanh ghiệp, xây dựng, quy hoạch trong các KCN vẫn phải theo Luật chuyên ngành nên gây khó khăn trong vấn đề quản lý.

TS. Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng cho hay, phát triển BĐSCN vẫn còn nhiều bất cập. Hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu  cầu. Mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy, v.v. (vận tải hàng hóa đường bộ chiếm 77%). Chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.

Thị trường KCN Việt Nam còn non trẻ - đang trong giai đoạn khởi đầu: hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Nhiều khu công nghiệp tỷ lệ lấp đầy thấp dưới 30% như: Cao Bằng, Sơn La, Hòa Bình, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Bình Thuận, Ninh Thuận). Nguyên nhân chủ yếu do vị trí của các KCN này không thuận lợi, không kết nối tốt với thị trường, tính đồng bộ trong các KCN chưa cao, giá cho thuê đất quá đắt... - TS. Nguyễn Đình Cung nói.

Theo ông Cung, xây dựng mô hình KCN sinh thái hướng tới mô hình KCN bền vững được cho là một điểm thu hút đầu tư thì tiến độ rất chậm. Hiện nay mới có 3 KCN của Ninh Bình, Đà Nẵng và Cần Thơ là đối tượng thí điểm mô hình KCN sinh thái. Tốc độ đô thị hóa cao, nhiều KCN, KKT nhưng thiếu sự gắn kết giữa KCN, KKT và đô thị hóa. Dự báo đến 2020, khoảng 40% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại các đô thị: 326 KCN, 17 KKT ven biển nhưng chưa hình thành được các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ hay các thành phố công nghiệp, đô thị thông minh.

Nói cách khác, dù còn những bất cập, nhưng BĐSCN Việt Nam đang xuất hiện nhiều yếu tố để bứt phá. Việc chuyển đổi cơ cấu công nghiệp hướng đến những ngành công nghiệp chế tác, chế tạo giá trị gia tăng cao, tham gia chuỗi giá trị toàn cầu trên nền tảng công nghiệp 4.0, kế hoạch phát triển đến năm 2020 của Chính phủ sẽ làm tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp tăng gấp đôi. Cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng thương mại điện tử cũng đang tạo nên nhu cầu phát triển, nhu cầu hạ tầng và công nghệ hiện đại, kết nối xuyên suốt và đồng bộ.

Chiến lược thu hút FDI đang được xây dựng hướng tới nguồn vốn FDI thế hệ mới với tiêu chuẩn cao về công nghệ và phát triển bền vững trong khi đó nguồn cung bất động sản công nghiệp vẫn còn khiêm tốn. Vì vậy, không chỉ các chính sách đối với phát triển KCN cần được hoàn thiện hơn, mà còn cần được định hướng để khuyến khích sự kết hợp, phát triển KCN gắn chặt với đô thị, dịch vụ, và đặc biệt là bảo vệ môi trường. Theo định hướng đó, cũng chính là tạo nền tàng để BĐSCN có thể nâng tầm phát triển công nghiệp, và giúp nền kinh tế  tăng tốc.