Dự án mới khó gia nhập thị trường

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận quý 2/2021 của Công ty CP DKRA Việt Nam cho biết, do dịch bệnh Covid-19 bùng phát trở lại mạnh mẽ làm cho thị trường nhà ở TPHCM và vùng phụ cận chỉ hoạt động chủ yếu trong tháng 4 và đầu tháng 5.

Ở phân khúc đất nền, thị trường TPHCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, mức tăng khoảng 125%, tỷ lệ tiêu thụ tăng 59%. So với cùng kỳ năm 2020, nguồn cung và lượng tiêu thụ quý 2 tăng nhẹ. Đất nền vùng ven tiếp tục giữ vị thế chủ lực, trong khi TPHCM trải qua 4 quý liên tục thiếu vắng nguồn cung mới. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Thị trường căn hộ toàn TPHCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm nhẹ so với quý 1/2021, trong đó, nguồn cung giảm 28% và lượng tiêu thụ giảm 26%. Riêng TPHCM ghi nhận diễn biến sôi động hơn, với nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ hạng A và B, căn hộ hạng C tiếp tục vắng bóng. Nguồn cung và lượng tiêu thụ ở khu Nam TPHCM bật tăng mạnh trong quý khi chiếm 44% tổng nguồn cung mới và 52% lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Mức giá sơ cấp tại TPHCM trong nửa đầu quý 2 tăng nhẹ khoảng 3 - 5%, do các dự án được giới thiệu ra thị trường chủ yếu thuộc những giai đoạn tiếp theo, sắp hoàn thành hoặc dự án có quy hoạch đồng bộ.

Tại TPHCM, mặc dù nguồn cung mới tăng nhẹ so với quý 1/2021 nhưng thực chất thị trường căn hộ chỉ sôi động ở nửa đầu quý 2.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự có mức tăng đột biến khoảng 78% so với quý trước, nhưng chỉ tập trung trong giai đoạn đầu quý. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2020, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới nhà phố/biệt thự giảm khoảng 23%. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường, trong khi TPHCM có sự sụt giảm mạnh do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 bùng phát lần 4. Mặt bằng giá sơ cấp trong quý có sự điều chỉnh tăng nhẹ ở một số dự án, đặc biệt là tại thị trường TPHCM do nguồn cung hạn chế trong khi thị trường thứ cấp không có nhiều biến động.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung tăng đáng kể ở loại hình nhà phố/shophouse biển (tăng 5 lần) và condotel tăng 26% so với quý trước, riêng biệt thự biển có sự sụt giảm nguồn cung khoảng 69%. Các dự án tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc và Bình Thuận. Sức mua chung toàn thị trường cuối quý 1 ghi nhận những tín hiệu khả quan, nhưng có sự suy giảm từ giữa quý 2 do ảnh hưởng chung của dịch bệnh.

Theo đại diện Công ty JLL Việt Nam, đợt bùng phát dịch lần thứ 4 đã trì hoãn hàng loạt sự kiện mở bán và cản trở sự gia nhâp thị trường của các dự án mới tại TPHCM. Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn bất ổn, việc thiếu hụt các kênh đầu tư hoặc lãi suất tiền gửi ngân hàng đang sụt giảm sẽ tiếp tục thúc đẩy tâm lý của nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản, khiến giá bán căn hộ tiếp tục đà tăng theo tâm lý thị trường, từ đó có khả năng sẽ đẩy mức giá trung bình lên một mức cao mới. Chung cư có thể coi là sản phẩm nổi bật nhất thể hiện rõ những khó khăn và nỗ lực của thị trường chứ không phải là “khoảng lặng” đóng băng như nhiều người vẫn nghĩ. Đó còn chưa kể những diễn biến khác từ bất động sản công nghiệp và lĩnh vực bán lẻ cao cấp dù chịu ảnh hưởng từ dịch nhưng vẫn tiếp tục nhận được sự quan tâm và đầu tư.

Văcxin phòng Covid-19 đóng vai trò quyết định

Nhận định cụ thể hơn về triển vọng của thị trường trong 6 tháng cuối năm, các chuyên gia cho rằng, yếu tố thị trường không thể quyết định mà hoàn toàn tùy thuộc khả năng kiểm soát dịch bệnh diễn biến như thế nào do đây là hoàn cảnh bất khả kháng.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu: “Từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản đi về đâu là câu hỏi đang được đặt ra. Và câu trả lời nằm ở việc chúng ta phải kiểm soát được dịch bệnh, tạo được miễn dịch cộng đồng khi việc tiêm chủng được thực hiện 70 - 80%. Hiện tại, việc tiêm chủng tại Việt Nam vẫn đang được thực hiện nhưng con số vẫn khá thấp, thậm chí trong năm nay, việc tiêm chủng sẽ chưa đạt được con số cao như kỳ vọng. Do đó, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhất là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và thương mại. Mặt khác, những phân khúc có khả năng trụ được tốt là bất động sản cao cấp, bất động sản cho người có thu nhập trung bình”.

Theo các chuyên gia, triển vọng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, không thể được quyết định bởi yếu tố thị trường mà hoàn toàn tùy thuộc khả năng kiểm soát dịch bệnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, mọi hướng đi của thị trường sẽ chịu sự ảnh hưởng nhiều từ thành công của chiến dịch tiêm chủng văcxin tới đây.

Dựa theo hướng phát triển chung hiện tại của nhiều nước trên thế giới, có thể thấy xu hướng tăng trưởng của thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ tiêm chủng văcxin. Ví như tại các quốc gia có tốc độ tiêm chủng văcxin đạt 50 - 55% như Mỹ, Thụy Điển, Na Uy, tốc độ tăng giá bất động sản đạt từ 9 - 10%. Trong khi đó, con số này ở những quốc gia hoàn thành dưới 50% tiêm văcxin thì thấp hơn rất nhiều.

Hiện nay, Chính phủ đang rất nỗ lực trong công tác tiêm chủng cộng đồng, số lượng người được tiêm văcxin có thể sẽ tăng nhanh trong quý 3/2021. Chính phủ đang hướng đến mục tiêu 50% lao động tại các thành phố lớn sẽ tiếp cận được văcxin trong quý 3 và nếu kịch bản này diễn ra theo đúng lộ trình, nhu cầu giao dịch bất động sản kỳ vọng sẽ tăng trưởng nhanh trong những tháng tới.

Nhiều chuyên gia nghiên cứu cũng đưa ra nhận định thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại trong dịp cuối năm, đặc biệt là khi xu hướng các nhà đầu tư lớn được xem là “cá mập” từ nước ngoài sẽ hướng đến Việt Nam, nhất là với loại hình bất động sản công nghiệp. Kéo theo đó, nhu cầu bất động sản nhà ở, căn hộ cho công nhân cũng sẽ tăng lên. Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu khởi sắc trên, các chuyên gia cũng lưu ý phân khúc nhà mặt phố cho thuê dự báo sẽ phục hồi chậm, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phải mất thêm một quý trầm lắng để tiến tới tái khởi động và phục hồi.